Nel precedente articolo sui 9 passi per comprare casa a Tenerife, siamo rimasti al momento della firma dell’offerta e oggi vedremo cosa succede nei successivi 4 step che ti condurranno alla firma definitiva dell’atto di compravendita dell’immobile davanti al notaio.
É in questi 4 passaggi che potresti incrociarti con alcune problematiche che se non le conosci ti porterebbero a dover spendere molti soldi per sanarle (addirittura far saltare la compravendita) e farti perdere tutti i soldi versati fino a quel momento.
Ma soprattutto dovrai stare attento ai 4 nemici piú importanti del comprare casa a Tenerife, veri e propri svuota-portafogli dai quali… sono veramente poche le agenzie che ti tuteleranno con coscienza, ovviamente per paura di veder svanire la vendita e la provvigione! 😉
Quindi, se sei talmente ricco che perdere per strada qualche migliaio o anche qualche decina di migliaia di euro non é cosa che ti preoccupi, risparmiati di leggere questo articolo perché non contiene nessuna informazione che ti possa risultare interessante…
…se invece sei interessato, cominciamo subito da dove ci eravamo fermati , ossia dal PUNTO 5 in cui il venditore aveva firmato l’offerta inviata dal compratore e aveva accettato il prezzo proposto.
Per il momento tutto puó ancora saltare per aria e per di piú… siamo alle porte del momento in cui si devono mettere sul tavolo i soldi veri, le cifre importanti e allora….
9 passi per comprare casa a Tenerife
PASSO 6
PRELIMINARE DI VENDITA (ARRAS)
Intanto un piccolo ma importantissimo consiglio…
Forse non lo sai ma la legislazione immobiliare e civile spagnola riconoscono agli accordi personali tra le parti prioritá giuridica rispetto alla legge ordinaria.
Questa cosa prende il nome di PRINCIPIO DE AUTONOMÍA DE LA VOLUNTAD ENTRE LAS PARTES.
Per spiegartelo chiaramente, significa che se ti stó imbrogliando e te lo scrivo nel contratto in una forma in cui tu possa non capirlo bene, tanto da farti firmare ugualmente, da quel momento ti potrai mettere il cuore in pace e tenerti il “pacco” perché giuridicamente parlando avrai accettato le condizioni senza che nessuno ti costringesse e per il resto… anche qui la legge non ammette l’ignoranza!
Quindi non firmare mai un preliminare di vendita prima di aver chiesto di visionare la cosiddetta NOTA SIMPLE dell’immobile che é un documento emesso dal catastro in cui si puó verificare:
– chi sia effettivamente il proprietario
– l’eventuale sutuazione debitoria (tasse non pagate, multe in sospeso, mutui in corso o non cancellati, ecc)
– la reale catalogazione dell’immobile
Perchè non puoi neanche immaginare quanta gente ha comprato un mini-appartamento per scoprire SOLO DOPO che aveva acquistato un garage… ma al prezzo di una casa ovviamente, ovverossia 10 volte di piú del suo valore!
Alla firma del preliminare di vendita dovrai depositare il 10% del prezzo concordato sottraendo peró dall’importo totale l’anticipo giá bonificato al momento dell’offerta.
Normalmente sia l’anticipo per l’offerta che quello per il preliminare, transitano dai conti dell’agenzia che ti segue che poi provvede, a seconda degli accordi col venditore, a bonificare la parte che gli é dovuta e a trattenerne una percentuale (che si chiama PROVISION DE FONDOS) per garantirsi una parte della commissione e coprire le spese che ha e dovrá sostenere per raccogliere la documentazione necessaria ad arrivare al contratto dal notaio.
PASSO 7
RACCOLTA DELLA DOCUMENTAZIONE
Questo passo non lo vivrai “sul campo” ma solo come “persona informata”.
Si tratta infatti della raccolta della DOCUMENTAZIONE DI GARANZIA che significa ottenere dai vari enti comunali e privati tutte quelle certificazioni indispensabili.
Questo se vuoi avere la sicurezza che insieme alla casa non stai comprando anche anche un bel pulmann di debiti o ancora peggio che non stai acquistando un appartamento okkupato abusivamente o che si stanno contendendo due familiari in una causa di ereditá…
Questo ovviamente é compito dell’agenzia e ahimé, anche qui devo dirti che sono poche quelle buone che ti tuteleranno al 100% mentre sono molte quelle che ti spacceranno lucciole per lanterne.
Come puoi difenderti?
Te l’ho giá detto: scegliti una buona agenzia e se non hai voglia di impiegare 2-3 giorni a farlo poi… non andare a scrivere sui gruppi FB che ti hanno imbrogliato!
Sii onesto e fai un bel post intitolato “Storia di un italiano pirla che benché avvisato ha voluto fare di testa sua” !!
Tornando quindi al discorso delle buone agenzie, queste, a mano a mano che raccoglieranno tutta la documentazione, te ne invieranno copia spiegandoti a cosa corrisponde quel certo documento e l’importanza che riveste nella tua tutela mantenedoti sempre aggiornato e informato sul procedere delle cose, sulle varie complicazioni che potessero sorgere e sulle soluzioni messe in campo per risolverle.
Se non ti viene dato questo servizio…. torniamo al post che dovresti mettere su Facebook! 😉
Comunque per sicurezza ti segnalo il nostro video Comprare casa a Tenerife senza agenzia e risparmiare le commissioni in cui ti parlo di tutta la documentazione che bisogna avere prima di firmare dal notaio, quindi ti basterá fare una lista, consegnarla al professionista che ti segue e dirgli che LA PRETENDI TUTTA e senza eccezioni.
Un’ultima cosa: se ci sono dei debiti pregressi non preoccuparti perché verranno detratti dall’importo di acquisto fissato e i soldi rimarranno in tuo possesso a garanzia che verranno effettivamente saldati.
Se il venditore insiste per tenerli lui… rifiutati di proseguire perché i debiti, se non pagati, ricadono sulla casa ovverossia… dovrai pagarli tu!
4 nemici che non conosci
PASSO 7BIS
IL PIU’ IMPORTANTE PER EVITARE GUAI
Perché 7bis e non 8?
Perché é all’interno del punto 7 che si annidano pericolosi e ben armati, i 4 nemici che dovrai imparare a conoscere se non vuoi finire come molti compratori IKEA (quelli “Mi monto tutta la faccenda da solo”), che si sono ritrovati a ereditare grossi problemi di debiti…. che poi hanno dovuto pagare!
Infatti, tra i documenti comprovanti la mancanza di debiti o che ne segnalano gli importi che bisognerá poi detrarre dal prezzo dell’immobile, ce ne sono 4 che sono i 4 grandi nemici di chi compra casa… ovviamente solo se appoggiti ad agenzie poco competenti o smaccatamente truffaldine.
Permettimi di presentarteli:
🟠 LE DERRAMAS
Di per sé sono semplicemente le spese straordinarie che una comunitá o un condominio decide di affrontare per migliorare i servizi o alcune parti dell’urbanizzazione e ovviamente vengono divise tra i proprietari in base ai millesimi di proprietá.
Normalmente si tratta di cifre che oscillano dalle poche centinaia di euro a qualche migliaia, ma alle volte… in caso di grandi piani di ristrutturazione e abbellimento, hanno pesato sulle tasche dei proprietari con importi tra i 20 e i 30.000 euro.
Queste spese un’agenzia non é tenuta né a saperle né a comunicarle visto che non partecipa alle assemblee condominiali (a cui vanno solo i proprietari) e quindi potrebbe (e dico POTREEEBEEE) non esserne a conoscenza.
Molte agenzie ti presenteranno una dichiarazione della comunitá che certifica che il venditore é in pari con le quote comunitarie, ma questo NON SIGNIFICA che sia in pari con le DERRAMAS e quando avrai comprato la casa… indovina su chi ricadranno questi debiti?
Nel certificato di ASSENZA DI DEBITI DELLA COMUNITÁ richiedi sempre che sia specificato chiaramente che non ci sono debiti di spese straordinarie.
🟠 3% ANTICIPO TASSE PER PROPRIETARIO NON RESIDENTE
Se il venditore non é residente in Spagna (ho detto in Spagna, non a Tenerife in particolare) al momento della vendita ha l’obbligo di versare un 3% dell’importo incassato come anticipo imposte sulla vendita: una volta che il fisco li abbia ricevuti fará i conti del debito effettivo e restituirá l’eventuale eccedenza.
Tuttavia… se il venditore sparisce senza pagare… indovina a che porta busserá anche questa volta il fisco?
Esatto, quindi richiedi sempre che questo importo venga detratto dal prezzo di acquisto dell’immobile e che venga lasciato in tua disponibilitá: una volta firmato dal notaio verserai i soldi al commercialista che ti segue e lui provvederá al versamento.
Se il venditore si rifiuta… sai giá che non li pagherá mai e quindi… prendi le tue decisioni perché parliamo di 3000 euro ogni 100.000 euro di costo immobile.
🟠 LA PLUSVALIA
É una tassa tutta spagnola e riguarda l’ipotetico incremento di valore che puó avere avuto nel corso degli anni il terreno su cui sorge la casa in vendita.
Questi valori sono appena stati modificati al ribasso, ma se la casa esiste da moltio anni, rimangono comunque importi nell’ordine di varie migliaia di euro e se questo debito non viene saldato entro i 30 giorni dalla vendita torniamo alla solita solfa: indovina a chi spetterá pagare il dovuto al fisco?
Anche in questo caso assicurati che l’importo della plusvalia venga sottratto dal valore della casa e lasciato nella tua disponibilitá per essere sicuro che non rimarrá a tuo carico.
🟠 AUSENCIA DEUDA IBI E BASURA
Ovverossia che non ci siano debiti pregressi di quelli che in Italia sono l’IMU e la TARI.
Molte agenzie portano a riprova solo le ricevute di pagamento dell’ultimo anno, ma il proprietario di casa risponde di questo debito per il pregresso di 4 anni e se tu sei il nuovo proprietario… 😉
Richiedi tra la documentazione allegata al contrato un documento che rilasciano due uffici dell comune che si chiama CERTIFICADO DE ESTAR CORRIENTE AL PAGO che dichiara senza ombra di dubbi se tutti i poagamenti sono stati fatti regolarmente.
Attenzione perché quello relativo all’IMU lo danno istantaneamente, ma per quello della TARI ci vogliono 15 giorni e quindi assicurati che sia richiesto per tempo.
Ed eccoci arrivati all’ultimo step per comprare casa a Tenerife:
PASSO 8
LA FIRMA DAL NOTAIO E IL PAGAMENTO DELLA CASA
Parliamo prima di tutto del rischio minore anche se in veritá non poco costoso!
Per comprare casa dovrai avere ottenuto il NIE bianco e fin qui non dovrebbero esserci problemi perché ormai anche l’agente piú scalcagnato conosce le procedure per fartelo avere.
Ma tu stai in occhio ugualmente perché se per una qualunque ragione tu arrivassi al giorno fissato dal notaio senza il NIE in mano… potresti essere dichiarato INCOMPIENTE DEI TERMINI, la compravendita potrebbe essere annullata e tu perderesti tutto il 10% versato.
Ma escludendo tutto questo, perché davvero é altamente improbabile, devi preoccuparti di COME FARE IL PAGAMENTO perché non puoi presentarti con un assegno circolare italiano (che qui non verrebbe accettato) e neanche con uno zaino pieno di biglietti da 100 euro!
Quindi devi avere un conto corrente in una banca spagnola da cui far emettere un assegno circolare dell’importo esatto richiesto per il saldo della compravendita.
La banca, per emettere il circolare ti tasserá di una percentuale dello 0,6% circa, ovverossia circa 600 euro ogni 100.000 euro, quindi preparati psicologicamente a questo salasso.
Tuttavia, per una serie di motivi legati alle tempistiche ristrette o a un incepparsi delle procedure, potresti non essere riuscito ad aprire un conto in tempo come peraltro ti spiego nel nostro video Come aprire un conto in banca a Tenerife in cui ti metto in guardia da certe procedure alternative che ti potrebbero venire suggerite…
Io invece te le sconsiglio caldamente, se non vuoi rischiare di perdere parte o tutto il capitale a tua disposizione!
La soluzione sovrana é versare l’importo necessario direttamente sul conto del notaio: questa operazione assumerá la forma di un vero e proprio contratto notarile di deposito e quindi avrá un costo!
Tuttavia, siccome poi, d’abitudine, il notaio non emetterá un assegno circolare, ma un assegno personale (che sono piú sicuri del sorgere del sole), risparmierai quello 0,6% di cui ti parlavo un minuto fa e quindi l’operazione avrá un costo appena appena leggermente superiore a quella che avresti fatto direttamente dal tuo conto corrente.
Questa operazione tramite notaio non comporta nessun rischio se la effettui con uno dei 3-4 studi piú grandi presenti a Tenerife perché… beh… perché i tuoi soldi davvero non gli servono. 😉
Se invece sei uno di quegli “Italiani astuti” che hanno scelto un notaio piccolino perché costa meno… prima di fare il versamento controlla che in ufficio non abbia un quadro delle Bermuda con scritto sopra “IL MIO SOGNO IMPOSSIBILE” perché potresti essere proprio tu con il tuo bonifico a permettergli di realizzarlo!
Anche qui un’avvertenza importante…
Se la casa fosse ancora gravata da un mutuo bancario, ricordati che non solo il mutuo andrá estinto PRIMA o CONTESTUALMENTE alla firma del contratto di compravendita, ma che dovrai anche far scrivere sul contratto che il venditore si impegna anche a informare il catasto della cancellazione del debito.
Procedura che ovviamente ha un costo!
Se non venisse fatto, il giorno che dovessi voler rivendere la tua casa, il debito risulterá essere ancora agli atti e tu dovrai o pagare di tasca tua la procedura di cancellazione o rinunciare a vendere la tua proprietá!
PASSO 9
I TUOI DOVERI DOPO LA FIRMA
Hai firmato, tutto era in regola, sei finalmente proprietario della casa dei tuoi sogni e pronto a trasferirti a viverci o a metterla a rendita MA… non sei ancora al traguardo e anche in questo caso devi ancora compiere alcuni passi per evitare multe e problemi.
Anche questa volta puoi ritenerti baciato dalla sorte perché I 9 passi dopo il notaio fu proprio uno dei nostri primi video e ti basterá seguire la check list delle cose da fare per essere sicuro di non avere NESSUN problema in NESSUN momento futuro e di poter finalmente risultare a tutti gli effetti il solo, unico e incontestabilmente legale proprietario della casa!
Se deciderai di comprare casa a Tenerife segui alla lettera tutti i passi, consigli ed avvertimenti contenuti in questi 2 ultimi articoli oppure utilizza il conoscerli per verificare che la tua agenzia o professionista di riferimento stia davvero tutelando i TUOI INTERESSI e non I SUOI.
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