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Affittare casa a Tenerife per lunghi periodi: 13 clausole abusive

Nel momento in cui decidi di affittare casa a Tenerife per lunghi periodi, devi fare molta attenzione a come scriverai il contratto che farai firmare agli inquilini e alle condizioni che vorrai inserire.

Molte di queste clausole, in uso fino a Marzo del 2019, oggi non sono più permesse e molte… non erano permesse neanche prima: prendono il nome di clausole abusive.

Si chiamano clausole vessatorie, o abusive, tutte quelle condizioni che vanno contro alla legge sugli affitti.
In Spagna prendono anche il nome di “clausulas leoninas”.

Tornando al discorso di affittare casa a Tenerife per lunghi periodi, devi considerare che la paura del mancato pagamento dell’affitto mensile e anche la poca serietà di molti inquilini, ha comportato che molti proprietari abbiano cercato di tutelarsi stipulando clausole apposite che però, alle volte, nascondevano anche l’intenzione di sfruttare “l’ignoranza” del locatario.

Quello che è importante tu sappia è che tutte quelle clausole non previste dalla Legge sulle locazioni urbane (LAU) e che possono limitare i diritti dell’inquilino, in caso di contestazione saranno sicuramente annullate dai tribunali.

 

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Affittare casa a Tenerife

Voglio chiarirti i dubbi sulla legittimità di alcune tra le più frequenti clausole abusive:

1. Finto affitto stagionale (de Temporada)
E’ quando crei un contratto di affitto di undici mesi per considerarlo come un contratto di locazione stagionale e quindi evitare l’applicazione delle norme sul contratto di affitto di lungo periodo. Ma affinché un affitto sia considerato stagionale è necessario che ci sia una giustificazione per il tipo di lavoro temporaneo, come per esempio il trasferimento temporaneo, gli studi, etc…

Se non ci sono queste condizioni per la legge significa che questo è affittare casa a Tenerife per lunghi periodi e l’inquilino avrà il diritto di rimanere lì fino a 5 anni, indipendentemente da ciò che è stato firmato nel contratto.

 

2. Rifiuto dell’estensione legale (prorroga legal)
Se nel contratto inserisci una clausola di proroga che stabilisce che dopo la scadenza dell’anno del contratto di locazione, le parti possono decidere se prorogare o no l’affitto, sappi che è contraria a quella contemplata dalla legge che indica invece che nell’affittare casa a Tenerife l’estensione per il locatore è obbligatoria, mentre è volontaria per l’inquilino fino a un massimo di 5 anni.

 

3. Obbligo di compimento del primo anno
Se inserisci questa clausola qualunque giudice la invaliderà. La legge stabilisce che il locatario ha il diritto di recedere dal contratto in qualsiasi momento dopo che sono trascorsi i primi sei mesi e che la sanzione sarà limitata a quanto stabilito dalla legge.

 

4. Pagamento anticipato di più di un mese di affitto
Il proprietario non può richiedere il pagamento anticipato di più di un affitto mensile.
La legge però si riferisce all’affitto mensile, che è diverso da altri tipi di pagamenti come il deposito cauzionale (fianza), le eventuali garanzie aggiuntive (ad esempio un assicurazione sul pagamento), o il premio economico da corrispondere al proprietario in caso di un affitto con un’opzione di acquisto.

 

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5. Trasferimento del dovere di conservazione della casa
L’obbligo di pagare le spese derivanti dalle riparazioni richieste dalla proprietà potrebbe divenire oggetto di scontri tra te e l’inquilino.
Questo perchè l’obbligo di mantenere la casa in condizioni di abitabilità corrisponde al proprietario.
Pertanto, nell’affittare casa a Tenerife, richiedere all’inquilino di pagare queste spese non avrebbe alcun valore.

 

6. Aumento annuale affitto e penalità ritardo versamento
Anche in questo caso se tu inserissi un’aumento annuale dell’importo della locazione o una penalità per il pagamento in ritardo dell’affitto con una percentuale diversa dall’ITP, sarebbe sempre considerato un abuso da parte tua e sarebbe invalidato dai tribunali.

 

7. Le riparazioni
Questo è una delle problematiche più comuni che ti potresti trovare ad dover affrontare con il tuo inquilino. La LAU stabilisce che l’inquilino deve prendersi cura di quelle legate all’uso improprio della casa, così come quelle relative alla manutenzione ordinaria.
Tuttavia, le rotture causate dal passare del tempo e le disposizioni per mantenere la casa in buone condizioni saranno a carico del proprietario.

Nel contratto non puoi includere nessuna clausola contraria e non puoi obbligare l’inquilino ad assumersi tali spese. In altre parole, se il costo di manutenzione è piccolo, sarà a carico dell’inquilino, in caso contrario sarà a tuo carico.

 

8. Spese legali
Inserendo una clausola del tipo “Le spese legali eventualmente derivate dal contratto saranno a carico del locatario“, sappi che non ha valore legale perchè le spese per la redazione del contratto corrono a tuo carico come anche le spese legali per un’eventuale sfratto perchè sono costi e responsabilità che decide di caso in caso il giudice e le parti interessate non possono concordare nulla al riguardo.

 

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9. Accesso all’alloggio da parte del proprietario
Potrebbe essere che tu abbia deciso di vendere la casa e quindi che tu non voglia perdere l’opportunità di farla vedere a un possibile acquirente, inserendo così una clausola per riservarti la possibilità di entrare nell’alloggio anche se l’inquilino fosse assente per lavoro o vacanze.
Purtroppo anche questa clausola non sarebbe legale nell’affittare casa a Tenerife, secondo quanto stabilito nell’articolo 18.2 della Costituzione Spagnola che definisce l’inviolabilità del domicilio.

 

10. Causa di necessità del locatario
E’ il diritto che ti concede la nuova legge per annullare legalmente un contratto d’affitto firmato dopo il 6 di Marzo 2019, però solo nel caso che ci debba tornare a vivere tu per cause di forza maggiore o un tuo famigliare stretto.
Se sei un privato dovrai però aspettare che sia passato almeno 1 anno dall’entrata dell’inquilino e avvisarlo con un anticipo di minimo 2 mesi.

Se invece hai intestato l’appartamento a una tua società, non hai questo diritto e dovrai aspettare il naturale decorso del contratto in essere.

 

11. Aggiornare l’importo del deposito cauzionale ogni anno
Nell’affittare casa a Tenerife, mentre il canone aumenterà ogni anno in relazione all’ITP, il deposito cauzionale potrà essere rivisto solo dopo il termine di cinque anni del contratto.

Inoltre ricordati che non è legale neanche richiedere più di un mese come deposito cauzionale, ma che puoi aggiungere la richiesta di ulteriori garanzie, purchè non superino le due mensilità.

 

12. Impedire il rinnovo del contratto d’affitto
La durata del contratto di affitto è per un minimo di cinque anni prorogabili e non puoi inserire clausole che neghino questo beneficio.
Nel momento in cui decidi di affittare casa a Tenerife per lunghi periodi, la cosa più normale è che tu faccia firmare un contratto d’affitto di un anno e che ti premuri di rinnovarlo ogni anno.

 

13. Diritto di acquisizione preferenziale
In caso di vendita dell’immobile affittato, ricordati che il l’inquilino avrà un diritto preferenziale di acquisto e non puoi inserire nessuna clausola che neghi questa prerogativa.
Tale diritto prevede due forme: di prova (tanteo) e di recesso (retracto), a seconda che sia esercitato prima o dopo la vendita e compatibilmente con le forme previste dalla legge.

 

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Se sei interessato al settore degli affitti a Tenerife, potrebbe interessarti “Trovare un affitto a lungo termine a Tenerife

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