Sono davvero molti coloro che hanno comprato o pensano di comprare un immobile per affittare casa ai turisti a Tenerife e crearsi così una buona rendita in questo mercato che, a prescindere dalle circostanze emergenziali che influenzeranno tutto questo 2020, resta comunque sano e con prospettive di crescita a medio termine.
Recentemente, con il Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo 2019 relativo alle misure in materia di alloggi e affitto, la Spagna ha cambiato le norme che regolano i rapporti tra proprietari ed inquilini.
Se sei interessato a leggerti il testo integrale lo può trovare qui: https://www.boe.es/buscar/doc.php?id=BOE-A-2019-3108
Se invece preferisci conoscere i punti essenziali per essere in regola nell’affittare casa ai turisti a Tenerife, in questo articolo ci occuperemo di darti tutte le informazioni che ti servono!
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Tipologie di affitto: Larga Temporada e Vacacional
Prima di tutto sappi che il mercato degli affitti a Tenerife, si divide in 2 tipologie:
1 – Alquiler Vacacional – tutte quelle locazioni in cui affitti l’appartamento per brevi periodi che non possono superare i 3 mesi
2 – Alquiler larga Temporada – tutte quelle locazioni in cui affitti l’appartamento per un lungo periodo che dev’essere minimo di un anno e che salvo casi particolari si rinnova automaticamente negli anni successivi.
Per questo tipo di affitto potrebbe interessarti leggere il nostro articolo “Trovare un affitto a lungo termine a Tenerife”
Affittare casa ai turisti a Tenerife: cosa è cambiato
Per affittare casa ai turisti a Tenerife, devi tenere presenti due punti che sono cambiati rispetto la legge precedente.
PUNTO 1
L’attuale legge permette alle Comunità di proprietari di votare a maggioranza semplice per poter vietare l’affitto di case vacanze all’interno del condominio. Questo accordo non ha effetti retroattivi, ma devi informarti bene prima di investire adesso…
PUNTO 2
Un’altra modifica alla legge precedente è quella che consente alla Comunità di proprietari di aumentare la tua cuota di spese anche del 20% se ravvisa che stai ottenendo un guadagno anche grazie ai servizi offerti dalla comunità stessa (piscina, aree comuni, wi-fi, etc…)
Affittare casa ai turisti a Tenerife: gli obblighi
Bisogna che tu abbia molto chiaro che ci sono obblighi a cui devi adempiere e che non basta appendere la placca Vv fuori dalla porta.
1) Devi chiedere il permesso all’Ayuntamiento
2) Devi esporre una targa con una doppia “v” (Vv = Vivienda Vacacional) in un luogo visibile. Sulla targa deve essere riportato anche il numero di registrazione nel registro turistico generale della Comunità autonoma delle Isole Canarie
3) Devi iscriverti nel Registro del turismo della Comunità autonoma delle Isole Canarie
4) Quando arriva il turista dovrai aver pronto un contratto, in Spagnolo o Inglese, nel quale siano segnate chiaramente tutte le condizioni, le tasse e il numero di persone ospitate
5) Devi avere la Oja de Reclamacion, ossia rendere disponibile agli ospiti i moduli di reclamo ufficiali
6) In ogni pubblicità che farai devi includere il numero di registrazione assegnato
Affittare casa ai turisti a Tenerife: i requisiti
Se hai deciso di affittare la casa ai turisti a Tenerife devi conoscere i principali doveri come:
• garantire ai tuoi ospiti pulizia e igiene
• inviare le informazioni relative ai tuoi ospiti alla Direzione Generale di Polizia
Ma anche l’appartamento deve soddisfare precise indicazioni, come le misure minime e congrue dotazioni in termini di camere e arredi:
• la struttura deve avere una metratura minima
• presenza di un kit di pronto soccorso
• in camera da letto serve un punto illuminazione per ogni letto, un sistema per garantire l’oscurità della camera, deve esserci un armadio con appendini e cambi per le lenzuola, federe e coperte nel caso il soggiorno sia superiore a una settimana
• il bagno devi dotarlo di specchio, asciuga capelli, portarotolo e tappetino da doccia oltre a portasciugamani e appendini, inoltre 2 set di asciugamani per persona: uno grande e uno per le mani.
• la cucina deve avere di un forno o di un microonde, stoviglie, posate, bicchieri e utensili da cucina e non dimenticarei anche l’occorrente per la pulizia, il ferro e l’asse da stiro.
Ci sono anche dei divieti di cui tenere conto, i principali che ti devi ricordare sono:
– Ospitare più persone di quante corrispondano alle capacità standard della casa
– Svolgere nell’appartamento attività improprie per la convivenza, l’igiene e l’ordine pubblico
– Contravvenire alle regole della Comunità dei pProprietari (ossia le regole di condominio)
– affittare casa ai turisti a Tenerife anche se proibito dallo statuto della Comunità di Proprietari
Affittare casa ai turisti a Tenerife: le tasse
Per molti anni, affittare casa ai turisti a Tenerife sembrava essere un’attività che potesse fare chiunque e in cui giocare a fare i “furbetti” con le dichiarazioni d’incasso fosse la regola.
Purtroppo per chi aveva cullato ingenue illusioni di facili guadagni, il Ministero del Tesoro ha annunciato diversi anni fa che avrebbe seguito da vicino la corretta dichiarazione dei redditi degli alloggi in affitto.
Qui ci occuperemo del caso più comune: quello della proprietà di una o due case che vengono affittate per periodi brevi.
Ci sono due periodi ben differenziati che devono essere dichiarati nello stesso anno fiscale:
a) il periodo in cui la casa viene affittata
b) il tempo in cui la casa è libera
E’ molto importante che tu sappia che a questo tipo di contratti d’affitto non si applicano le stesse condizioni d’imposta di cui godono invece i contratti di Lungo Periodo.
Periodo in cui la casa viene affittata
Il tempo in cui la casa è occupata e ha ospiti, deve apparire nel Conto Economico come “entrate da capitale immobiliare”.
Per ottenere il rendimento, dovrai sottrarre dal reddito totale tutte le spese che sono state necessarie per ottenerlo.
In particolare sappi che potrai scaricare l’IBI, l’interesse ipotecario, le tasse di immondizia, l’assicurazione che copre i rischi abitativi, le spese della comunità, le spese sostenute per ottenere e l’affitto come quello di agenzie di mediazione o pubblicità.
Ti consiglio vivamente di prestare molta attenzione a queste informazioni sulle spese che puoi scaricare nel affittare una casa a turisti a Tenerife: è una questione che viene spesso sottovalutata, ma che rappresenta risparmi significativi!
Periodo in cui la casa non è stata affittata
Quando farai la dichiarazione dei redditi, dovrai segnalare anche il periodo in cui la casa non è stata occupata da turisti.
Il Tesoro ti determinerà un reddito per il possesso di quella seconda casa.
Questa tassa viene calcolata sull’1,1% del valore catastale della casa o il 2% se l’ultima revisione catastale è stata effettuata prima del 1994.
Affittare casa ai turisti a Tenerife: non fare il furbo!
Dal 2016 i controlli di Hacienda (la nostra Agenzia delle Entrate) sui proprietari di case, sono diventati stringenti.
Vengono incrociati i dati delle utenze, con le dichiarazioni redditi dei proprietari, degli inquilini e con le informazioni che obbligatoriamente devono fornire i portali di annunci turistici.
Le multe vanno da alcune migliaia di euro a diverse decine e spesso tra i tanti furbetti che sono stati raggiunti da queste richieste di pagamento… c’erano anche tante persone che erano sinceramente in buona fede e convinte di avere tutta la documentazione necessaria per essere in regola con le normative…
In Casa Ahora abbiamo consulenti che operano in questo mercato da molti anni e collaboriamo con professionisti del settore per garantire tutti i nostri clienti sul rispetto delle normative e sulla loro tranquillità.
Contattarci non costa niente… e vale molto!
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