L’ affitto turistico a Tenerife puó costituire un’ottima rendita SE… si é capaci di farsi le domande giuste e soprattutto… di darsi le risposte corrette per fare bene i conti prima di iniziare.
Nell’ultimo articolo abbiamo visto quali siano gli obblighi di legge per i proprietari e quali caratteristiche debbano avere gli appartamenti affittati ai turisti, però immagino che tu ti stia ancora chiedendo:
Quali sono i costi fissi di una casa a Tenerife?
Quali imposte devo pagare su quello che guadagno?
Cosa costano i portali immobiliari?
Quando la casa non ha inquilini non mi costa niente?
Ma… devo dichiarare sempre tutto tutto tutto?
Guarda, so già cosa vuoi dire:
“Eeeh… ma questo è un argomento noiosissimo e poi ho preso un commercialista proprio per non doverci pensare!”
Tutto vero MA… non del tutto.
Il tuo commercialista è sicuramente preparatissimo nel gestire i TUOI soldi e sicuramente sarà capace di gestire anche le eventuali multe a TUO carico… NON SUO!
Per di piú non puoi stabilire un prezzo di affitto turistico a Tenerife senza prima aver tenuto il conto delle spese che comporta questa attivitá e se vuoi capire quanto ti puó effettivamente rendere… prenditi 5 minuti e ti prometto che sarò chiara e veloce! 😉
Cominciamo subito col dire che l’attivitá di affitto turistico a Tenerife diventa redditizia partendo da un’occupazione annuale del 65% e cioé circa 240 giorni l’anno.
Uno dei fattori che piú spesso va a discapito dei guadagni é aver fissato un prezzo troppo alto di affitto giornaliero (e quindi aver avuto pochi ospiti) oppure troppo basso e quindi non aver guadagnato niente!
Per stabilire un prezzo profiquo per te e conveniente per i turisti, devi prima conoscere bene tutte le spese che dovrai sostenere dal momento in cui comincerai.
Quindi andiamo ad analizzarle punto per punto prendendo come esempio un bilocale con un affitto di circa 50 euro al giorno e un occupazione media di 240 giorni all’anno.
Se ne farai di piú ovviamente dovrai considerare alcune spese in piú, ma anche guadagni piú alti.
Affitto turistico a Tenerife – Costi e spese fisse
IBI o Impuesto de Bienes Inmuebles
E’ l’equivalente della vostra IMU. E’ una tassa regolata dal comune in cui è ubicata la proprietà e si paga una volta l’anno a partire dal 1° di Gennaio.
Per la nostra casa tipo, la spesa si aggira sui 120 euro l’anno.
Gastos de Comunidad
Sono le spese condominiali. Se la tua casa non è una casa indipendente, dovrai pagare per l’uso e la manutenzione degli spazi comuni.
A seconda della comunità e delle caratteristiche del tuo appartamento, pagherai la parte proporzionale che ti corrisponde.
In una zona come Costa del Silencio in cui le urbanizzazioni sono tutti residence dotati di vari servizi quali piscine, zone verdi, zone comuni, vigilanza e via dicendo i costi possono andare dai 70 ai 300 euro mensili.
Quindi… se devi fare un investimento ad uso turistico, ti consiglierei di scegliere urbanizzazioni in cui il costo sia mediamente di meno di 1000 euro annuali.
Basura
E’ la tassa sui rifiuti. Anche questa cambia a seconda dal comune ma il costo medio è di 140 euro l’anno.
Luce e acqua
I turisti tendono a spendere di piú di una normale famiglia e quindi le bollette potrebbero aggirarsi sui 1200 euro annuali. Consolati… il gas non lo abbiamo e neanche il riscaldamento!
Mantenimento e rinnovo
Non si può calcolare esattamente quanto costa mantenere la tua proprieta ma è senza dubbio una spesa da cui è impossibile scappare.
Il tempo e l’uso portano all’inevitabile deperimento di mobili, elettrodomestici, crea guasti e ingiallisce vernici e pareti.
Per esperienza posso quantificarti questa spesa in circa 500 euro annuali.
Pulizie
Non si tratta solo di pulire la casa e rifare i letti, ma anche di lavare lenzuola e asciugamani.
Spesa media 1500 euro annuali, ma non la metteró nel conteggio totale perché normalmente si aggiunge al prezzo richiesto e quindi la pagano gli inquilini.
IVIE (Imposta sul valore degli immobili situati all’estero)
Questa è la tassa che ti richiede l’Italia per la tua proprietà all’estero.
L’importo sarà di circa 180 euro l’anno.
Ovviamente se hai preso la residenza a Tenerife la puoi cancellare dalle tue lista delle spese fisse di una casa a Tenerife.
Assicurazione sulla casa
A parte coprirti da eventualità di una certa importanza economica tipo furto, incendio, inondazione per la rottura di tuberie e via dicendo, coprono anche le riparazioni di molti elettrodomestici (frigorifero, lavatrice, forno,etc) e persino il costo del tecnico.
Ha un costo di circa 180 euro annuali ma, se utilizzata bene, dimezza la spesa di mantenimento della casa e quindi, nel nostro caso, ti fa risparmiare piu di 300 euro l’anno e per questo non la conteggeró nelle spese totali.
Internet
Siamo nel 2021 e se vuoi gestire un affitto turistico a Tenerife dovrai installarlo obbligatoriamente, perchè è un servizio che è richiesto da tutti.
Considera una spesa di 500 euro annuali.
Portali Immobiliari turistici
Questa é la spesa maggiore e devi considerare che ti costerá mediamente il 15% dell’importo dell’affitto, indicativamente 1800 euro all’anno.
Imposte sulla rendita da affitto
Il tempo in cui la casa è occupata, deve apparire nel Conto Economico come “entrate da capitale immobiliare”.
Per ottenere il rendimento, dovrai sottrarre dal reddito totale tutte le spese che sono state necessarie per ottenerlo come l’IBI, la Basura, l’assicurazione, le spese di comunità, dei portali immobiliari, l’ammortamento della proprietà (che è un 3% del valore catastrale dell’appartamento) e persino i costi di elettricità e acqua.
Ma stai attento!
Non tutte le spese possono essere scaricate completamente, ma solo nella parte proporzionale al tempo in cui la proprietà è stata affittata.
Il tempo in cui la casa non é affittata
Nella dichiarazione dei redditi, dovrai segnalare anche il periodo in cui la casa NON è stata occupata da turisti.
Il fisco determinerà un’imposta per il possesso di un immobile a uso commerciale.
Questa tassa viene calcolata all’1,1% del valore catastale della casa o il 2% se l’ultima revisione catastale è stata effettuata prima del 1994.
Il valore che ne risulta viene diviso per i giorni dell’anno e moltiplicata per in numero di giorni in cui la casa è rimasta vuota.
Se hai preso appunti vedrai che le spese ammontano a circa di 5500 euro l’anno su 12.000 ipotizzati di incasso con 240 giorni di occupazione e quindi piú di 6500 euro di rendita annuale.
Qui peró devi mettere in conto alcuni fattori che alzeranno moltissimo il tuo reddito a partire dal 2° anno:
1. Se seguirai i consigli di ospitalitá e seguimento che ti daró in un prossimo articolo, molti clienti ritorneranno prenotando direttamente con te e quindi EVITANDOTI LA SPESA DEI PORTALI
2. Avere clienti fissi porta a un AUMENTO DEI GIORNI DI OCCUPAZIONE
3. Normalmente le pulizie fatte direttamente da chi gestisce l’appartamento
Se metti insieme questi 3 fattori, vedrai che la rendita media di un appartamento ben gestito si aggira verosimilmente intorno ai 10.000 euro annuali… A PARTIRE DAL SECONDO ANNO, lo ripeto!
Affitto turistico a Tenerife: perchè è pericoloso non dichiararlo
Arrivato qui peró ATTENZIONE PERCHÉ…
Se mi dessero un euro per ogni volta che ho sentito un neo-proprietario di casa pronunciare la frase: Ma CHI vuoi che se ne accorga se affitto ai turisti? …probabilmente adesso sarei in pensione alle Hawaii!!! 😀
Il CHI si chiama Hacienda (che è la nostra Agenzia delle Entrate)) e dal 2011 ha cominciato a mettersi sulle tracce dei proprietari che affittano in nero utilizzando una ventaglio di sistemi che non lasciano scampo ai “furbetti del quartierino”.
Vediamoli nel dettaglio:
➡️➡️➡️ Dal 2011 le compagnie di erogazione elettricità sono obbligate a trasmettere al fisco (Hacienda) i dati di consumo di un appartamento o meglio detto… la prova che qualcuno ci abita.
➡️➡️➡️ Dal 2013 la AEAT (Agencia Estatal de Administración Tributaria) ha cominciato a inviare ai proprietari di appartamenti questo simpatico avviso in cui li informa che… sanno già tutto, che hanno visto che fanno pubblicitá sui portali e su Facebook, che hanno giá incrociato dati e informazioni e che… sarebbe meglio che si costituissero!
➡️➡️➡️ Dal 1° Gennaio 2018, tutti i portali come AirBnB o Booking sono obbligati a fornire ad Hacienda TUTTE le informazioni sugli appartamenti che vengono annunciati (prezzi, dati, documenti dei proprietari, etc).
➡️➡️➡️ Vengono incrociati i dati di pagamento dell’IBI, dell’IGIC e della dichiarazione dei redditi… dove la casa acquistata va dichiarata obbligatoriamente.
➡️➡️➡️ Inoltre non sottovalutate l’invidia umana!!! Qualunque vicino può denunciarvi ad Hacienda che in cambio garantisce… il completo anonimato!
➡️➡️➡️ Per ultimo, Hacienda ha 4 anni di tempo per ricontrollare le dichiarazioni dei redditi passate con il diritto di richiedervi il pagamento di tutti i periodi trascorsi in cui ritiene che abbiate affittato l’appartamento.
Pochi sanno che LE MULTE PER IL PERIODO DEL 2016 STANNO ARRIVANDO OGGI !!
…e molte sono di decine di migliaia di euro!
Quindi, non cercare stupide scorciatoie per aumentare i tuoi guadagni perché ci sono altri metodi e strategie che ti permetteranno di farlo in maniera legale e te ne parleró proprio nei prossimi articoli! 😉
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Sei invece hai altre domande sull’ affitto turistico a Tenerife, puoi sempre contattare Casa Ahora inviando una email a info@casaahora.es
