Nel momento in cui si decide di investire in questo settore, imbattersi in un appartamento a Tenerife non iscritto nel Registro delle Proprietà a nome del venditore è più comune di quanto si pensi vista l’esistenza di un elevato numero di immobili con questa situazione.
Il mercato immobiliare spagnolo è soggetto a una giurisprudenza dissimile, sotto molti aspetti da quella italiana.
La caratteristica sicuramente più attrattiva di questa tipologia di proprietà è il prezzo, visto che questo è sempre un 25-30% sotto il valore di mercato… e spesso anche meno!
Questa particolarita la rende quasi un “Santo Graal” per gli investitori più smaliziati de esperti.
La condizione di eccezionalità di un appartamento a Tenerife non iscritto nel Registro delle Proprietà a nome del venditore lo rende ovviamente “non appetibile” per il 95% del mercato tradizionale, creando un conseguente crollo del prezzo della proprietà, che è esattamente la circostanza ambita dagli investitori che hanno esperienza nel maneggiare questa circostanza e che, di conseguenza, non hanno il minimo timore nel concludere una compravendita.
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Il mio consiglio sovrano, se ti approcci per la prima volta al mercato immobiliare dell’isola, è e sarà sempre sempre quello di orientarti su proprietà classiche, senza problematiche così peculiari, di cui tu possa prendere inmediatamente possesso e viverci e che sia tradizionalmente in possesso di tutta la classica documentazione.
Tuttavia, vuoi per il numero veramente “importante” di proprietà con queste caratteristiche, vuoi per le ripetute richieste di informazioni sull’argomento, verrei meno alla mia funzione di consulente immobiliare se mi negassi ad offrire un quadro chiaro e pragmatico su questo argomento…
Come mai esiste un appartamento a Tenerife non iscritto nel Registro delle Proprietà?
Nel periodo tra gli anni 60 e 80, sono stati molti gli stranieri che hanno comprato un appartamento a Tenerife non iscritto nel Registro della Proprietà a nome del venditore.
Considerato il costo veramente limitato di una registrazione (ad oggi circa € 300) e il valore percepito extra di cui inevitabilmente dota l’immobile, viene da chiedersi il perchè si sia scelto di non registrarlo.
Tuttavia si tengano presente due questioni imortanti:
• Gli acquirenti erano praticamente tutti stranieri abituati a una giurisprudenza immobiliare in cui era pratica comune comprare un immobile con un semplice atto legale
• Ancora oggi, per la Giurisprudenza Spagnola, la registrazione di un immobile al Registro delle Proprietà immobiliari è esclusivamente volontaria, vale a dire che l’acquisto di un appartamento a Tenerife non iscritto nel Registro della Proprietà a nome dell’attuale proprietario mantiene completamente intatta la sua validità legale
Se vuoi approfondire questo argomento, leggi anche “Comprare un appartamento a Tenerife non iscritto nel Registro della Proprietà”.
Allora perchè come consulente consiglio a tutti di registrare SEMPRE E COMUNQUE la compravendita tramite un atto notarile e successiva registrazione al Registro delle proprietà?
Appartamento a Tenerife non iscritto nel Registro delle Proprietà: 7 considerazioni
Nel momento in cui si valuta l’acquisto di un appartamento a Tenerife non iscritto nel Registro delle Proprietà a nome del venditore è necessario prima di tutto sapere valutare caso per caso e comprovare l’effettiva esistenza di uno storico documentale che testimoni il titolo di proprietà che consente la cessione dell’immobile.
Inoltre bisogna valutare a quale scopo futuro si vuole adibire l’appartamento (affitto residenziale, residenza propria, affitto turistico, ristrutturazione e rivendita, etc..), per poter fare un’analisi concreta dei costi e degli eventuali benefici.
Infine bisogna tenere ben in conto alcune specifiche conseguenze derivanti dall’essere proprietario di un appartamento a Tenerife non iscritto nel Registro delle Proprietà.
1. Diminuzione della percezione della “sicurezza giuridica”
Il Registro delle Proprietà assolve lo scopo di informare ufficialmente il compratore di cosa stà comprando, da chi lo stà comprando e quali debiti possano eventualmente esistere a carico della proprietà.
La difformità tra i dati del proprietario risultanti da un estratto registrale e quelli del venditore, crea una percezione di insicurezza nel compratore tradizionale, provocando di conseguenza un abbassamento del valore di mercato dell’immobile
2. Necessità di maggiori controlli al momento dell’acquisto
In questo contesto bisognerà verificare con molta cautela non solo la validità del titolo di proprietà del venditore, ma anche una per una tutte le voci che possano costituire situazioni debitorie occulte gravanti sull’immobile per non rischiare di assumersene il carico
3. Difficoltà nel caso si volesse registrare la proprietà
Il ruolo del Registro è solo quello di annotare e certificare i passaggi di proprietà dell’immobile.
Quindi, se la proprietà non è registrata a nome del venditore e il proprietario originale non lo registra per qualunque motivo circostanziale (decesso, fallimento, non tracciabilità degli eredi, etc…), non si potrà procedere a iscrivere l’immobile
4. Costo aggiuntivo per la eventuale registrazione
Non potendosi registrare niente che non sia già registrato, se si vorrà iscrivere un appartamento a Tenerife non iscritto nel Registro delle Proprietà a nome del venditore, le tasse di registrazione saranno multiple, una per ogni precedente proprietario dell’immobile
5. Impossibilità di accedere a un mutuo bancario
Secondo l’articolo 1.875 del Codice Civile Spagnolo, affinchè una pratica di mutuo bancario possa essere legalmente avviata, deve applicarsi a una proprietà che sia iscritta nel Registro delle Proprietà. La difformità tra i dati anagrafici del proprietario risultante iscritto al registro e quelli del venditore, annulla completamente la possibilità di un mutuo
6. Difficoltà nell’individuazione dei carichi pendenti
Esiste una difficoltà oggettiva per individuare l’esistenza di procedimenti di pignoramento, limitazioni, diritti di usufrutto o eredità a carico dell’immobile. In questo caso si tenga in conto che l’appartamento ha pur sempre un numero catastrale che permette a un buon avvocato di fare delle ricerche approfondite in merito. Tuttavia è buona pratica evidenziare il costo aggiuntivo di questo tipo di ricerca
7. Possibilità di richiesta di sanatoria
Benchè ad oggi nulla indichi che le autorità preposte possano andare in questa direzione, non bisogna escludere a priori la possibilità che un giorno possa venire richiesta una sanatoria dell’immobile nel caso lo si voglia vendere.
E’ un’eventualità non dissimile da quanto successo in Italia nel 2017 con la legge che prevedeva la totale conformità degli immobili venduti con i progetti depositati al Catasto.
Quindi l’eventualità che un giorno possa venire richiesta una sanatoria, pur non dovendo essere trattato come un evento straordinario o catastrofico, va tenuta in debito conto nel determinare il prezzo di un appartamento a Tenerife non iscritto nel Registro delle Proprietà a nome del venditore
Questo articolo è stato scritto solo per chiarire una situazione legale esistente in maniera abbastanza estesa nel mercato immobiliare di Tenerife in conseguenza di un codice normativo differente da quello Italiano e che spesso ha creato confusione a molti acquirenti
Resta comunque prioritario su qualunque altra considerazione legale il nostro consiglio di registrare SEMPRE E COMUNQUE qualsiasi compravendita immobiliare decidiate di effettuare.
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