Introduzione
Negli “anni ruggenti” del mercato immobiliare di Tenerife, meglio detto nel periodo tra gli anni 60 e 80, sono stati molti gli stranieri che hanno comprato un appartamento a Tenerife non iscritto nel Registro delle Proprietà.
Alcuni ci hanno vissuto fino all’ultimo giorno della loro vita, altri hanno deciso di tornare in patria e di venderlo.
Scrivo questo articolo per chiarire ai meno esperti tutti gli aspetti di questo argomento visto che, soprattutto qui a Tenerife, il numero di proprietà carente di questa registrazione è piuttosto elevato!
Purtroppo il grado di incompetenza su questo particolare caso giuridico è molto elevato e questo crea confusione nei compratori interessati a comprare un appartamento a Tenerife non iscritto nel Registro delle Proprietà, attirati sopratutto da prezzi inferiori di un 25-30% rispetto a quelli di mercato.
Premetto che, in quanto consulente immobiliare, TUTTE le operazioni di compravendita che passano per la mia agenzia si concludono davanti a un notaio.
Tuttavia… questo non significa che dobbiamo dimenticarci che questa non è l’Italia e che in Spagna l’ordinamento giuridico immobiliare è differente… e che bisognerebbe conoscerlo! 😉
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Problematiche di un appartamento a Tenerife non iscritto nel Registro delle Proprietà
L’iscrizione di un immobile nel Registro delle Proprietà è sempre consigliabile perchè accredita di fronte a terzi la titolarità della proprietà.
In alcuni casi, dovuto a motivazioni circostanziali o personali differenti tra loro, le informazioni contenute nel Registro non coincidono con la titolarità reale dell’immobile.
Questa situazione ha le sue radici nella decisione fatta nel passato da alcuni acquirenti di non iscrivere nel suddetto Registro la compravendita della proprietà e crea negli eventuali interessati all’aquisto la sensazione che la titolarità, in un momento dato, possa essere contestata.
E’ necessario iscrivere un immobile nel Registro delle Proprietà per poterlo acquistare?
La risposta è “Assolutamente no!”.
La registrazione del trasferimento di un titolo sul Registro delle Proprietà immobiliari, che normalmente è un atto notarile, è volontaria e puramnete “dichiarativa”. Non ha in nessuna maniera carattere costitutivo.
Per essere più chiari, l’acquisto di un appartamento a Tenerife non iscritto nel Registro delle Proprietà mantiene completamente intatta la sua validità legale. Iscrivere l’appartamento al Registro non da nessun diritto differente od ulteriore.
Questo a differenza del caso di una pratica di mutuo la cui iscrizione invece ha carattere costitutivo (art. 13 de la Ley Hipotecaria).
Nel caso si dovesse difendere di fronte a terzi la titolarità di un appartamento a Tenerife non iscritto nel Registro delle Proprietà, sarà ovviamente necessario poter documentare che la compravendita a favore dell’attuale proprietario ha avuto effettivamente luogo.
Più avanti analizzeremo i due requisiti che esige per questo scopo il Codice Civile: il TITOLO e il MODO.
In che momento l’acquisto acquisisce valore legale?
Per rispondere a questa domanda bisogna analizzare i requisiti che esige il Diritto Spagnolo relativamente all’acquisizione di una proprietà immobiliare.
La normativa Spagnola ha accolto la denominata “teoria del titolo e del modo” applicabile alla compravendita, alla permuta e a qualunque altra tipologia di acquisizione di una proprietà immobiliare per mezzo di un contratto.
Il processo di acquisto si concretizza in due tappe:
Il TITOLO è l’atto in cui si stabilisce la volontà di vendere e in definitiva di trasmettere il diritto alla proprietà. Tuttavia per “titolo” non si intende il documento che viene sottoscritto ma l’espressione chiara e inequivocabile della volontà mutua sia del venditore che dell’acquirente.
Per esagerare il concetto e renderlo più chiaro, affinchè il “titolo” sia valido e con effetto legale, potrebbe non essere necessario un documento scritto, potrebbe essere sufficente la volontà espressa delle parti di concordare e accettare le condizioni della compravendita in presenza di testimoni.
Ripeto, per non essere frainteso, che è un esempio estremizzato perchè sia chiaro il concetto di “titolo” ma che assolutamente non è una pratica che consiglierai mai a un cliente… a prescindere che nel passato sia stata utilizzata spesso: altri tempi in cui la parola d’onore aveva un peso, ad oggi è sempre meglio attenersi al detto “Carta canta”!
Il MODO è semplicemente l’atto vero e proprio della consegna dell’immobile. Il venditore esegue la cessione della proprietà e l’acquirente la riceve e accetta. Potrà stupire, ma il requisito del “modo” altro non è che la semplice consegna delle chiavi… sempre davanti a testimoni, naturalmente!
Riassumendo, perchè la compravendita diventi effettiva e produca tutti gli effetti legali, è necessario che le parti realizzano la trasmissione della proprietà e che si produca la consegna del bene.
Non è sufficiente che ci sia il consenso delle parti o la firma su un documento, sia esso un atto notarile o privato. La compravendita è un “sitema dualista”, cioè basato sulla realizzazione concreta di entrambe le condizioni del “titolo” e del “modo”
La Giurisprudenza ha accettato unanimamente la validità di un documento privato come titolo accreditativo della proprietà sempre e quando sia convalidato da altri mezzi di prova che costituiscano testimonianza della consegna del bene immobile ceduto.
Come provo la titolarità di un appartamento a Tenerife non iscritto nel Registro dele Proprietà?
Fino a qui ho spiegato nella maniera più chiara possibile le norme di applicazione della dottrina della trasmissione di titolarità e sopratutto sottolineato a chiare lettere che la redazione e firma di un atto di compravendita notarile e la sua iscrizione nel Registro delle Proprietà NON è un requisito essenziale per la trasmissione del titolo di proprietà di un immobile.
Tuttavia, nel caso questo diritto venga contestato, come possiamo provarne la validità legale?
In questo senso possono considerarsi prove sufficenti della titolarità, alcune delle seguenti:
• Documento púbblico o privato
• Certificato di Empadronamiento nell’immobile oggetto della controversia
• Ricevute di utenze dell’immobile e/o ricevuta del pagamento effettuato per il suo acquisto
• Contratto di affitto sottoscritto dal proprietario con inquilini terzi
• Ricevute delle mensilità dell’affitto percepite
• Dichiarazione della “Junta de Comunidad de Propietarios” che accrediti la sua partecipazione
• Qualunque altro documento che accrediti l’uso dell’immobile o la titolarità da parte del proprietario reale
Nell’improbabile caso di una difesa in questi termini (la presenza del proprietario in tribunale è condizione sine qua non) si dovrà attuare la denominata “Demanda de tercería de dominio” e il tribunale valuterà se le prove a sostegno della titolarità ne evidenzino l’uso continuativo e la proprietà, o se costituiscano un artificio fraudolento.
Concludendo
1. Ovviamente si raccomanda a tutti l’iscrizione di qualunque bene immobile nel Registro delle Proprietà, indipendentemente dal modo in cui furono acquistate precedentemente, perchè l’iscrizione attribuisce alla compravendita una patente di “presunzione di veridicità”
2. A prescindere dal punto 1, l’iscrizione nel Registro NON E’ un requisito imprescindibile affinchè l’acquisizione abbia valore legale
3. Affinchè la trasmissione di beni immobiliari si consideri valida, a termine di legge si richiede che sia dimostrabile la volontà comune espressa dal venditore e dal compratore e la consegna effettiva della proprietà
4. Ad oggi, non ha mai avuto esito positivo nessuna contestazione giudiziaria tesa a mettere in dubbio la titolarità legale di un proprietario di un appartamento a Tenerife non iscritto nel Registro delle Proprietà
Questo articolo è stato scritto solo per chiarire una situazione legale esistente in maniera abbastanza estesa nel mercato immobiliare di Tenerife in conseguenza di un codice normativo differente da quello Italiano e che spesso ha creato confusione a molti acquirenti.
Resta comunque prioritario su qualunque altra considerazione legale il nostro consiglio di registrare SEMPRE E COMUNQUE qualsiasi compravendita immobiliare decidiate di effettuare. Anche un contratto privato può essere elevato ad atto notarile.
Se sei interessato a questo argomento, potresti voler leggere anche “Comprare casa a Tenerife da soli”
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