Comprare case del banco a Tenerife è ancora conveniente?
Nel precedente articolo ti ho parlato della “Cesion de Credito Hipotecario” ovverossia della possibilitá di acquistare il debito residuo di un mutuo che non stá venendo pagato e di diventare proprietario di una delle case del banco tramite una serie di passaggi burocratici.
Oggi vorrei affrontare l’argomento delle case delle banche per rispondere a tutte quelle domande tipo:
– si possono fare buoni affari comprando le case commercializzate dalle banche?
– posso davvero trovare affari a metá del loro prezzo di mercato?
– quali spese extra rispetto a un acquisto classico devo mettere i conto?
– che requisiti devo avere per poterne acquistare una?
– dove trovo pubblicati gli annunci di vendita?
– posso fare da solo?
Oggi ti mostreró alcuni esempi di case di banche in vendita, risponderó a tutte queste domande e ti daró alcune informazioni e avvertimenti… che molto probabilmente non ti avevano mai dato! 😉
Per capire perché oggi le case del banco non siano piú l’affare leggendario di qualche anno fa e per spiegare agli stolidi irriducibili delle “Canarie spianate” perché la situazione attuale di crisi pandemica non é in nessuna maniera paragonabile alla crisi immobiliare dello scorso decennio, permettimi di darti velocemente qualche cenno di economia storica spagnola…
Case del Banco: le origini della crisi immobiliare
La grande crisi economica, di cui si cominciarono a vedere le prime avvisaglie nel 2006 e che flagelló la Spagna tra gli anni 2008 e 2014, prese il via in seguito allo scoppio della Burbuja Inmobiliaria (lo scoppio della bolla immobiliare) nel 2008 e proseguí fino al 2014 devastando economia e famiglie spagnole.
La causa fu semplicemente che si era scatenato un folle aumento della domanda di acquisto di case.
Le imprese costruttrici si indebitavano per poter edificare velocemente e soddisfare tutte le richieste, le famiglie compravano senza curarsi minimamente della sostenibilitá dei mutui che richiedevano e le banche concedevano allegramente mutui che arrivavano fino al 140% del valore degli immobili… senza guardare troppo alle effettive garanzie che potevano offrire i richiedenti del credito!
A un certo punto le case in vendita superarono eccessivamente la domanda, contemporaneamente molti mutui cominciarono a non essere pagati e la bollá scoppió con una violenza inaudita.
Ti basti sapere che se nel 2006 il parco case in vendita non arrivava alle 200.000 unitá, nel 2008 erano quasi 650.000 le case invendute e che negli anni tra il 2008 e il 2010 fallirono quasi… 200.000 imprese costruttrici.
Fu a quel punto che le banche si ritrovarono con decine di migliaia di case pignorate per mancato pagamento dei mutui e con un mercato in cui la domanda si era azzerata, dovettero trovare una soluzione per liberarsi di queste sofferenze.
Nasce cosí nel 2012 il denominato BANCO MALO, la banca cattiva, che risponde alla sigla SAREB e che fu creato appositamente per farsi carico di tutte le sofferenze immobiliari delle banche, grazie ad un incredibile piano massivo di finanziamenti messo in campo dallo Stato, che permise alle banche di riportare in pareggio i propri bilanci.
Il Banco Malo dovrá chiudere entro 15 anni dalla costituzione e ha un limite di assorbimento di sofferenze pari a un valore di 90.000 milioni di euro.
Ma dovendo assorbire l’enorme stock di case del banco invendute, nei primi anni della sua attivitá dovette procedere velocemente a liberarsi delle giacenze offrendo gli immobili a prezzi incredibilmente vantaggiosi per investitori e speculatori che avessero il coraggio di investire in questo settore puntando su una futura ripresa del mercato…
Che infatti cominció verso gli anni 2015 rendendo ricchi coloro che avevano creduto in questa speculazione.
Ad oggi la situazione si é riassorbita quasi completamente e la SAREB commercializza le sue case tramite le immobiliari delle banche che a loro volta spesso si appoggiano a immobiliari classiche per accellerare la vendita di questi immobili.
Ma é ancora conveniente comprare case del banco a Tenerife? E dove si possono visionare gli annunci?
Case del Banco: dove trovare gli annunci
Trovare queste case pignorate in vendita è semplice.
Diverse entità hanno le proprie pagine web specializzate e ci sono anche agenzie immobiliari con appositi filtri bancari.
Per esempio:
– l’agenzia Haya del banco BBVA ha nel suo catalogo proprietá di questo tipo
– allo stesso modo il Banco Santander offre immobili in Altamira Inmuebles
– e Caixabank fa lo stesso in Servi Habitat
Tutte e tre sono senza dubbio opzioni affidabili sul mercato se sei interessato a case del banco.
Ma andiamo a dare una sbirciatina insieme e vediamo cosa possiamo trovare in questi siti dove ovviamente ho fatto la ricerca sulla zona di Costa del Silencio che conosco bene e su cui posso esprimere un parere concreto sulle valutazioni degli immobili.
Case del Banco – Esempio 1
Cominciamo quindi dal sito di Haya del Banco BBVA e ad oggi il primo é un appartamento in un edificio di Guaza.
Un appartamento simile in questa zona lo vendetti per 85.000 euro nel 2019, quindi PRIMA che i prezzi calassero di un 10% per via della pandemia…
Case del Banco – Esempio 2
Il secondo é un appartamento in una delle strade interne del Guarcacho che salvo alcune rarissime eccezioni non é zona in cui vi consiglierei di cercare la casa dei vostri sogni.
Per darvi un’idea piu precisa, questa é la via in cui abitereste!
Case del Banco – Esempio 3
Segue un appartamento a Buzanada che oltre che essere un paesino con notevoli problematiche di traffico per raggiungere la costa in certi orari é anche a una cuota di circa 250 metri sul mare che cambia di parecchio il discorso clima e umiditá.
Non bastasse questo… andate a vedervi le foto e fate una stima di cosa vi costerebbe sistemarlo e poi ditemi se non preferireste un apaprtamentino a Costa del Silencio pronto per viverci e in un resort con piscine e servizi… per 100.000 euro!!!
Case del Banco – Esempio 4
Scendendo ancora troviamo un appartamento in un condominio di Los Cristianos su cui non esprimo commenti estetici e neanche sul vicinato, ma che viene venduto a 310.000 euro.
Il prezzo è superiore a quello per cui stó trattando in questi giorni come personal shopper un attico di 3 stanze in resort con piscina, completamente ristrutturato e con un’enorme terrazza vista mare sempre a Los Cristianos… giusto per dire! 😉
Case del Banco – Esempio 5
Per ultimo abbiamo un appartamento proprio a Costa del Silencio niente po’ po’ di meno che nel resort Maravilla, che é molto richiesto in alcune sue situazioni e per di piú offerto al suppostamente fantastico prezzo di solo 91.000 euro.
Peccato che questo appartamento lo conosca molto bene perché ci fu offerto di trattarne la vendita nel 2018 a un prezzo di poco superiore a quello attuale e… é ancora nelle stesse condizioni di allora, quando rifiutammo di incaricarcene.
Chiamarlo appartamento é molto pretendere visto che si tratta di uno studio (un monolocale) con una cameretta cieca e senza finestre, ritagliata alla meno peggio dalla cubatura originale.
Andrebbe completamente ristrutturato e ammobiliato e quindi con un aggravio di altri 20-25.000 euro complessivi, ma nonostante tutto sembrerebbe avere una bella terrazza con una splendida vista mare, come puoi vedere dalle foto. Peccato che…
E’ esposta a nord e quindi il sole per tutto l’anno lo vedrai solo in cartolina, ma potrai godere dell’incredibile opportunitá di essere uno dei pochi residenti a Costa del Silencio che dovrá combattere con l’umiditá della casa!
Qui mi fermo e lasceró che ti diverta da solo navigando i siti delle case del banco alla ricerca del GRANDE AFFARE… che non troverai o al massimo che ti sembrerá solo di aver trovato… fino a quando un buon consulente non ti spiegherá che incredibile tavanata tu stia per acquistare!
Ovviamente ogni tanto salta fuori davvero qualcosa che potrebbe essere molto conveniente anche tra le case del banco e allora eccoti alcune indicazioni su cosa fare, di quali vantaggi approfittare e di cosa verifificare perché alla fine sia davvero un buon investimento.
Case del Banco – Vantaggi
Tra i vantaggi metterei sicuramente il fatto che in questi casi le banche concedono mutui fino al 100% del valore dell’immobile e anche oltre comprendendo giá le spese di valorazione dell’immobile, dell’istruzione della pratica di mutuo e persino le spese di notaio.
Inoltre accettano anche di contrarre mutui fino a 40 anni e quindi con rate molto basse e non é raro che offrano come extra dei buoni ristrutturazione che spesso arrivivano anche a 5000 euro.
Tieni anche sempre presente che se la casa non si vende da molto tempo… anche il margine di sconto che é possibile trattare puó diventare molto interessante.
Case del Banco – Svantaggi
Tra gli svantaggi sottolinerei che un mutuo grande e molto lungo comporta un monte interessi finale molto elevato, che le case sono quasi sempre in pessime condizioni e che oltretutto la banca cercherá di infilare nella trattativa, spesso come condizione obbligatoria, l’acquisizione di alcuni loro prodotti finanziari come per esempio un’assicurazione sulla casa.
Aggiungici anche che non ti sará sempre facile visitare la proprietá o avere visione della documentazione e che comunque avrai bisogno del supporto di un abile avvocato esperto nel ramo ipotecario e anche questo… é un costo di cui tenere conto…
Come avrai capito se vuoi comprare una casa a Tenerife da una banca e fare un buon affare:
– devi conoscere molto bene la zona in cui é ubicato
– saper compiere delle corrette comparazioni di mercato
– non proseguire con l’operazione se non ti viene data la possibilitá di visitare la proprietá
– avere accesso alla documentazione della casa
– informati esaustivamente sulle motivazioni per cui la casa é stata pignorata
– informarti su eventuali procedimenti giudiziari giá avviati, come per esempio un intimazione di sfratto
Nel prossimo ed ultimo articolo parleremo delle aste immobiliari, dei requisiti per accedervi e dei pro e contro di questo tipo di operazione.
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Ah, dimenticavo! Se sei interessato a questo argomento su come comprare casa a Tenerife per fare dei buoni affari, potrebbe interessarti anche il nostro articolo sui nuovi servizi di “Personal Shopper”
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