Case delle banche a Tenerife: oggi ti voglio parlare di unicorni rosa e di pentole d’oro alla fine dell’arcobaleno! 😉
Magari penserai di essere un po’ cresciutello per le favole e sarei perfettamente d’accordo se non fosse che poi… un giorno mi entri in ufficio e mi racconti che un tuo amico ha comprato una delle case delle banche per 4 spiccioli e che anche tu vuoi fare l’affarone!
Ma é davvero conveniente comprare una casa pignorata da una banca?
É davvero vantaggioso acquistare casa all’asta?
Cosa bisogna sapere per concludere un buon affare?
A cosa bisogna stare attenti?
Quali sono i pro e contro?
Riponi in un cassetto i tuoi sogni miliardari e permettimi di spiegarti come funziona questo settore del mercato immobiliare, quali vantaggi offre effettivamente e quali rischi e controindicazioni comporta comprare a Tenerife case delle banche o finite all’asta!
Prima di parlare di cose noiosissime come le cessioni di crediti ipotecari, le case delle banche e le aste immobiliari, vorrei fare una piccola considerazione con cui, a mio parere, si potrebbe giá chiudere questo articolo e questo argomento…
Immagina di avere una concessionaria auto e che per una serie di rovesci finanziari ti entra un cliente che ha bisogno di soldi velocemente e che é disposto a vendere il suo nuovissimo Lamborghini Aventador a 150mila euro invece che i 330.000 che lo ha pagato un anno prima!
Ovviamente a quel punto hai varie opzioni, come ad esempio comprartelo e tenertelo.
Se non puoi telefoni a tutti i tuoi familiari vicini e lontani e poi a tutti i tuoi amici e senti se vogliono fare l’affare della loro vita.
Se neanche loro possono, informi tutta la gente che lavora nella concessionaria che a loro volta o la comprano o chiamano anche la nonna per sapere se gli interessa!
Nel frattempo sono stati contattati anche tutti i vari rivenditori per saggiarne l’interesse e… insomma… quella macchina non verrá mai esposta in concessionaria e il grande affare si concluderá per altre vie.
Ora… serve che ricomincio daccapo e ti spiego perché i grandi affari che passano dalle banche tu non li vedrai mai?
Bene, anzi male per le tue speranze MA… sgombrato il campo da tutti i sogni e prima di entrare nel vivo dell’argomento, devo sottolinearti anche un altro aspetto della questione.
Questo particolarissimo settore é molto complicato e presenta una serie di rischi notevoli.
A meno che tu non siano tantissimi anni che operi in questo settore e precisamente qui alle Canarie (quindi conoscendo a menadito le leggi e i decreti locali), devi assolutamente contrattare un ottimo avvocato esperto nel ramo ipotecario che sappia verificare a fondo le varie opportunitá all’interno delle case delle banche e selezionare quelle che presentano il piú basso tasso di rischio e la maggiore redditivitá.
Hai sentito bene quello che ho detto?
Non ho detto assenza di rischi, ho detto BASSO TASSO DI RISCHIO, ovverossia: sicuro al 100% non lo sarai mai!
Proprio per questo motivo, al contrario di una compravendita classica di immobile tramite agenzia o privato (che é un’operazione che condotta con tutti i crismi non comporta rischi), questa incertezza implicita in questo tipo di operazione con le case delle banche crea un abbassamento del prezzo di vendita dell’immobile che in alcuni casi puó portare a un acquisto con uno sconto del 30 e anche del 40% del prezzo di mercato, ma anche in questo caso, come vedremo… non é tutto oro quello che luccica!
Case delle banche: acquistarle prima che vadano all’asta
Cominciamo quindi parlando della possibilitá che esiste di acquistare una delle case delle banche PRIMA che venga messo all’asta, ovverossia stiamo parlando della cosiddetta Cesion de Credito Hipotecario.
Tradotto in termini semplici per i profani, significa che un mutuo che non stá venendo pagato da molti mesi e che la banca non nutre speranze di poter vedere pagato, puó essere ceduto a un compratore/investitore.
In questo modo l’istituto finanziario cedente ottiene un beneficio indiretto in quanto elimina il rischio di mancato pagamento del mutuo riducendo il proprio livello di insolvenza e, da parte sua, l’acquirente o il cessionario, in considerazione del rischio che si assume, ottiene uno sconto significativo, che si traduce in un investimento di maggiore redditività o costo inferiore rispetto all’acquisizione diretta del bene.
Come punto di partenza, è necessario chiarire che cedente e cessionario sono pienamente liberi di disporre la cessione senza la necessità di un accordo con il debitore, richiedendo come unico requisito legale, la notifica al debitore del cambiamento di creditore.
Inoltre, è necessario che il documento di cessione sia elevato ad atto pubblico affinché possa accedere al Catasto e si possa registrare il cambio di intestatario del mutuo ipotecario.
Nel caso in cui l’immobile sia già oggetto di una procedura di pignoramento, la successione processuale deve essere comunicata anche al Tribunale.
Case delle banche: che verifiche fare
Questi, in linea di principio, sarebbero gli unici requisiti formali per procedere con il trasferimento del credito ipotecario tenendo anche in conto che nel momento in cui si acquisisce il debito se ne acquisiscono anche le condizioni come per esempio gli importi delle rate, gli interessi, le eventuali garanzie tramite altri beni o garanti fisici e via dicendo.
Tuttavia, per affrontare questo tipo di investimento in sicurezza, è necessario prendere tutte le precauzioni possibili, tra le quali spicca l’analisi preventiva dell’operazione , meglio conosciuta come DUE DILIGENCE, in cui vengono studiati non solo i dettagli legali dell’immobile, ma anche la situazione urbana.
Soprattutto viene analizzato a fondo il possesso in queste case delle banche per verificare, per esempio, che non si stia comprando solo la nuda proprietá o che non ci siano eredi o creditori prioritari che possano invalidare la cessione.
Ovviamente vengonono verificate anche le eventuali azioni giá intraprese a livello di procedimento giudiziario come per esempio un procedimento di sfratto in corso e la situazione familiare dei proprietari debitori…
Case delle banche: cosa succede dopo…
Dopo l’acquisto del credito e tenuto conto che detto credito, quasi certamente, non verrà pagato, sarà necessario procedere alla sua esecuzione per poter arrivare al reale possesso della proprietá immobiliare.
In questo caso, si precisa che non vi è piena sicurezza di ottenere il bene immobiliare in quanto, nell’ambito di detta procedura esecutiva, può sempre presentarsi un terzo che intenda acquistare l’immobile, sia pagando il debito che facendo offerte in una futura asta giudiziaria.
Questo non é necessariamente un asperro negativo…
Infatti il compratore puó anche decidere di richiedere che si tenga comunque l’asta e mettere come cifra minima un importo giá comprendente il suo guadagno, sapendo che se non venisse almeno raggiunto quell’importo l’asta si dichiarerebbe come andata deserta.
In caso di raggiungimento o superamento dell prezzo minimo, invece, l’acquirente del debito recupererebbe l’investimento e otterrebbe anche un discreto guadagno poiché il prezzo di acquisto sarà sempre inferiore al prezzo minimo di aggiudicazione all’asta.
Insomma, come indicato, esiste un rischio associato derivante dalla necessità di passare attraverso un procedimento giudiziario per ottenere definitivamente il bene e le tempistiche sono legate a molti fattori e possono essere anche abbastanza lunghe.
Tuttavia, questo rischio può essere minimizzato in larga misura studiando preventivamente i crediti acquisiti, anticipando quali imprevisti si incontreranno e attuando le misure e i meccanismi necessari per superare la procedura con il più alto tasso di successo possibile.
Ci sono poi altri rischi impliciti in questa operazione che derivano spesso da:
– una difficoltá di accesso alla documentazione
– alle problematiche legate al visitare la proprietá (soprattutto se dentro ci vive ancora il proprietario per il quale tu… non sarai esattamente il benvenuto!)
– al reale stato delle installazioni e della conservazione dell’immobile
E a tutta un’altra serie di valutazioni che alla fine, nella maggior parte dei casi, convertono questo tipo di operazione in un guadagno molto limitato rispetto a un’operazione classica e per di piú a fronte di rischi e tempistiche che non esistono invece nel secondo caso.
Per essere ancora piú chiari, nel prossimo articolo ti parleró proprio delle case delle banche e dei meccanismi delle aste immobiliari e ti mostreró alcuni esempi di case in vendita perché tu abbia la possibilitá di farti un’idea piú concreta non solo della complessitá di questo mercato, ma anche della convenienza che effettivamente esiste, ma limitatamente a pochi casi e solo se si é molto esperti o molto ben assistiti… cosa che ovviamente comporta un’altro costo perché la competenza si paga!
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Ah, dimenticavo! Se sei interessato a questo argomento su come comprare casa a Tenerife per fare dei buoni affari, potrebbe interessarti anche il nostro articolo sui nuovi servizi di “Personal Shopper”
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