Se hai comprato una casa a Tenerife per metterla a rendita e hai deciso di non infilarti nel mercato degli affitti turistici, la tua prima preoccupazione dovrà essere quella di saper redigere un contratto affitto a lungo termine (larga temporada), rispondente alla nuova legge sugli affitti (LAU) in vigore dal 5 Marzo del 2019.
In questo articolo voglio fornirti tutte le informazioni che ti serve sapere sui cambiamenti rispetto alla legge precedente e che devono essere inclusi nel tuo contratto affitto a lungo termine.
Vorrei pregarti di leggere attentamente i punti che seguono e di non preoccuparti se pensi di non sapere quale sia la forma più corretta per redigere il contratto: ho pensato anche a questo! 😉
Poco più sotto, infatti, troverai un link che ti permetterà di scaricare un modello di contratto affitto a lungo termine già aggiornato che dovrai solo compilare con i dati tuoi, quelli degli inquilini, i dati dell’appartamento e le condizioni economiche concordate.
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Ma veniamo ai cambiamenti principali:
1) La durata del contratto passa da 3 a 5 anni se il proprietario è un privato e da 5 a 7 anni se il proprietario è un’azienda.
2) L’importo dell’affitto crescerà un po’ ogni anno ma solo proporzionalmente all’indice IPC (Índice de Precios al Consumo).
3) All’avvicinarsi lo scadere del contratto, potrai risolverlo comunicandolo all’inquilino con un anticipo di almeno 4 mesi.
Se è l’inquilino che decide di andarsene, dovrà dare un preavviso di 2 mesi.
4) In caso contrario, allo scadere del contratto lo potrai rinnovare di anno in anno per un massimo di 3 anni.
In questo caso l’inquilino per recedere dal contratto dovrà dare preavviso con solo 1 mese di anticipo.
5) E’ stato dato il diritto al proprietario di interrompere il contratto in qualsiasi momento (purchè sia trascorso almeno un anno) se la casa gli serve per uso proprio o di familiari.
Per poter fare ricorso a questo diritto però, devi avere inserito nel contratto questa eventualità. Se non l’hai messa dovrai aspettare il termine naturale del contratto
6) Se compri un appartamento il cui vive un inquilino con un regolare contratto affitto a lungo termine non potrai prendere possesso della proprietà fino allo scadere dei termini del contratto.
7) Se sei d’accordo con il tuo inquilino, potrai fare dei lavori di miglioria al tuo appartamento senza dovere rifare il contratto affitto a lungo termine.
8) Le spese della gestione immobiliare e della redazione del contratto sono a carico del proprietario.
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Contemporaneamente alla firma del contratto, ti consiglio vivamente di far firmare anche un inventario dei beni principali presenti nella casa: il tuo inquilino ti dovrà lasciare un deposito cauzionale da restituire alla fine del contratto, detratto delle spese per il ripristino di eventuali danni.
Questo argomento può facilmente essere fonte di contrasti tra te e l’inquilino se alla fine non vi trovate d’accordo su cosa fosse presente e sullo stato iniziale dei beni contenuti nella casa.
Il mio consiglio è di far firmare un inventario a cui allegare e far firmare anche le foto dei vari ambienti e degli oggetti, elettrodomestici e suppellettili presenti con la dicitura “Si conferma l’assenza di danni preesistenti”.
>>> Qui trovi un Modello di Inventario scaricabile gratuitamente
Non dimenticare che il contratto (ed eventualmente l’inventario) va firmato in TUTTE le pagine e devi farlo solo de esclusivamente con BIRO BLU. La biro nera non è considerata “legale” perchè rende difficile distinguere un originale da una fotocopia.
E adesso che hai redatto il contratto e l’inquilino lo ha firmato cosa devi fare?
Lo metti in un cassetto e non ci pensi più per i prossimi anni?
Registrazione del Contratto affitto a lungo termine nel Registro de la Propriedad
Quando si affitta un appartamento, la registrazione del contratto di affitto a lungo termine è una garanzia per il proprietario e l’inquilino, quindi è importante che tu sappia come procedere. In questo modo, eviterai spiacevoli sorprese e proteggerai i tuoi diritti.
Cos’è il Registro de la Propriedad?
Il Registro de la Propriedad è un’istituzione pubblica la cui funzione è quella di registrare la proprietà di una persona su un bene immobiliare. La registrazione di questa proprietà offre una garanzia legale al proprietario perché ha forza di legge.
Per questo motivo, il pagamento delle tasse per la registrazione di un appartamento o una casa è una piccola spesa che vale la pena assumersi.
Perché registrare il contratto affitto a lungo termine?
Sebbene la legge 29/1994 sulle locazioni urbane prevedesse già la possibilità di registrare i contratti di affitto presso il Registro de la Propriedad, la verità è che viene fatto molto raramente e quindi potresti pensare che è una pratica inutile e un costo superfluo.
Infatti, oggi, la maggior parte dei contratti di locazione non sono registrati.
Tuttavia, ci sono ragioni, sia per il proprietario che per l’inquilino, che consigliano la registrazione, soprattutto se la prospettiva è quella di un contratto affitto a lungo termine in cui le clausole di aggiornamento dei prezzi sono ben definite.
In primo luogo, nel caso del locatore, se l’affitto mensile non viene pagato e se il contratto d’affitto è già registrato, viene accelerata la procedura di sfratto e, quindi, viene facilitato il recupero dell’uso e godimento della proprietà in dieci giorni.
Altrimenti, il processo può richiedere diversi mesi.
In secondo luogo, la registrazione del contratto nel registro offre dei vantaggi anche all’inquilino.
Fondamentalmente, se registri l’affitto, manterrai il tuo diritto preferenziale sull’acquisto della casa in virtù di quanto stabilito dalla Legge sulle locazioni urbane e in caso di vendita della casa non sarai influenzato dal cambiamento di proprietario, che dovrà rispettare le condizioni contrattuali.
La mancata registrazione, infatti, offre al proprietario la piena libertà di vendere senza che tu possa far valere nessun diritto preferenziale.
Cosa devo fare per registrare un contratto affitto a lungo termine?
Se decidi di registrare il contratto affitto a lungo termine questo dev’essere redatto e controfirmato da un notaio che controllerà anche la titolarità dell’immobile, gli eventuali carichi pendenti e garantirà il futuro beneficiarsi delle parti di tutte le garanzie previste dalla legge.
In seguito sarà il notaio ad inviarlo al Registro de la Propriedad e a verificare che siano pagate le tasse corrispondenti.
In particolare, l’Imposta sul Trasferimento di Proprietà (ITP) che deve essere pagata dal proprietario all’Agència Tributària.
È importante ricordare che, senza un contratto notarile e una certificazione dell’avvenuto pagamento delle imposte, nel caso sia necessario avviare una qualsiasi causa giudiziaria tra le parti, questo non sarà possibile.
Infatti, un procedimento giudiziario per poter essere avviato, necessita come fondamento che il Registro delle Proprietà possa dare prova evidente dell’esistenza di un atto giuridico che regola i rapporti tra le parti.
Il notaio verificherà anche il regolare pagamento della Tassa di Registrazione della Proprietà, che varia a seconda del valore della proprietà, come previsto dal Real Decreto 1427/1989, corrispondentemente a degli scaglioni fissi.
Chi si assume i costi della registrazione del contratto dipende da quanto precedentemente stabilito tra le parti nell’atto di locazione o con un accordo verbale, sebbene essendo l’inquilino la parte generalmente più interessata, sia anche quella che normalmemte si assume questa spesa.
Sebbene negli ultimi anni ci siano state alcune controversie tra Governo e il Registro, i criteri sono ora molto chiari: è molto importante ricordare che la Legge sulle Locazioni Urbane (LAU), sebbene riconosca il potere di registrare i contratti di locazione, in nessun caso obbliga a farlo e quindi questa deve essere una decisione concordata da entrambe le parti, anche eventualmente mediante un accordo successivo.
Ricordati comunque che la spesa complessiva è di poche decine di euro a fronte di vantaggi inequivocabilmente innegabili!
AVVERTENZA: Il modello di contratto affitto a lungo termine che ti viene offerto in questo articolo, va considerato come un aiuto e non come un modello giuridicamente valido. Dal momento della redazione del presente articolo possono essere incorse variazioni nelle leggi o succcessive interpretazioni. Ti consiglio sempre e comunque di rivolgerti a un professionista del settore per non incorrere in problematiche a posteriori.
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