Costruire una casa a Tenerife o comprarla già fatta?
Decidere di acquistare una casa a Tenerife è sempre un passo importnte che va ponderato attentamente e possibilmente compiuto con il supporto di un buon consulente per evitare ritardi, problemi o strascichi legali.
Tuttavia, per farlo, bisogna essere disposti ad adeguarsi ai canoni edilizi canari che sono molto lontani da quelli italiani per qualità, disposizione degli spazi e gusto.
Per questo motivo sono molti quelli che, non essendo disposti a compromessi con i propri gusti, decidono di comprare un terreno e di costruire una casa a Tenerife realizzandola esattamente cpme nei loro sogni.
Per farlo è necessario conoscere bene i passi da seguire, in che ordine compierli, quali permessi bisogna richiedere e quali pratiche bisogna espletare soprattutto se non ci si vuole ritrovare incagliati con i lavori, rischiare delle sanzioni o avere problemi a posteriori nel caso si decida di vendere la proprietà.
Questa guida nasce con l’intenzione di essere d’aiuto a tutti coloro che stiano “accarezzando l’idea” di costruire una casa a Tenerife affinchè possano avere un’idea il più precisa possibile dell’iter burocratico a cui andranno incontro, delle tempistiche per la realizzazione del loro progetto e dei costi che dovranno affrontare.
Ci tengo anche a sottolineare che, per quanto dettagliate, tutte le indicazioni contenute in questa guida devono essere utilizzate solo come “primo approccio” alla questione perchè la documentazione richiesta potrebbe differerire a seconda del Comune in cui si intenda costruire una casa a Tenerife, come pure parte della legislazione relativa al settore.
Dal momento della pubblicazione di questo articolo a quando tu lo legga, potrebbero anche essere cambiate alcune leggi o i relativi decreti attuativi e quindi questa guida va letta solo nell’ottica di crearsi un concreto panorama informativo della questione che possa essere d’aiuto per prendere una decisione, consci tuttavia della necessità, a seguire, di appoggiarsi a un professionista del settore capace ed aggiornato.
Sottolineato a scanso di equivoci tutto quanto sopra, cominciamo a parlare di cosa bisogna fare per costruire una casa a Tenerife!
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Cosa fare prima di costruire una casa a Tenerife
COSTRUIRE UNA CASA A TENERIFE – LA SCELTA DEL TERRENO
Una volta che tu sia arrivato ad avere chiaro in mente che tipo di casa vuoi costruire, che metratura debba avere e che abbia preso la decisione di proseguire col tuo progetto, il primo passo, ovviamente, è quello di trovare l’appezzamento di terreno ideale che qui a Tenerife si dice “parcela” o “solar”.
Bisogna fare molta attenzione già a questo primo passo perchè non si tratta solo di scegliere un terreno che sia grande come lo cerchi e con la vista che volevi, ma è necessario anche che abbia la corretta qualificazione urbana che lo renda costruibile, bisogna che verifichi a quale normative è soggetto, come queste condizionino cosa è possibile costruirci sopra e se alla fine, quello che si potrà realizzare sia conforme a quello che desideravi realizzare.
Tenendo in considerazione che il costo del terreno sarà più o meno equivalente al costo totale di costruzione della casa, bisogna informarsi bene sulla legislazione locale riguardante la percentuale di terreno che risulta costruibile e quali materiali sono ammessi o proibiti.
Per fare un esempio che possa essere chiaro, potrebbe essere che un terreno di 400m2 abbia il permesso di edificabilità solo per il 25% della superficie e che quindi la tua casa non possa essere di più di 100 m2 e con una perevia attenzione ai regolamenti che indicano esattamente gli spazi che devono sussistere tra il perimetro del terreno e le mura della casa.
Inoltre se il tuo progetto di costruire casa a Tenerife consiste in un meraviglioso chalet in legno “modello Trentino”, potresti scoprire che è proibito per motivi urbanistici o per vincoli paesaggistici.
Meglio quindi informarsi bene su questi punti per non trovarsi poi proprietari di un terreno su cui non è possibile realizzare il progetto che avevi in mente.
Suppongo che sia sottolineare l’ovvio mettere in evidenza che il costo di un terreno può variere moltissimo per via di molteplici fattori quali per esempio la vista, la vicinanza o meno agli allacciamenti delle utenze, la percentuale di edificabilità (se è edificabile al 40% è normale che costi più di un terreno edificabile al 25%…) e anche per l’ubicazione, dato che un terreno all’interno di un centro abitato e uno a 3 chilometri dallo stesso, hanno logicamente prezzi completamente diversi.
In Spagna ogni Comune ha una sua normativa urbanistica che definisce i parametri di costruzione sopra un terreno come per esempio la posizione in cui si può costruire, l’altezza massima raggiungibile, la distanza dai confini e tutte queste peculiarità definiscono il reale valore del terreno.
Per conoscere tutti questi dati puoi chiedere una “cedula urbanistica” al comune a cui appartenga il terreno o incaricare una “consulta urbanistica” all’architetto del Comune.
COSTRUIRE UNA CASA A TENERIFE – CLASSIFICAZIONE DEI TERRENI
Il territorio dei Comuni della Comunità Autonoma delle Isole Canarie è organizzato, secondo la sua pianificazione, nelle seguenti categorie: Terreno Urbano, Terreno Edificabile e Terreno Rustico.
• Il Terreno urbano è quello che appare compreso nella pianificazione comunale come idoneo all’edilizia, cioè dispone di strade, approvvigionamento idrico e di evacuazione, nonché fornitura di energia elettrica.
Per qualsiasi costruzione che si voglia realizzare su questo tipo di terreno è necessario solo ottenere la licenza comunale, che viene concessa dal Comune stesso.
Per essere considerato Terreno Urbano deve avere compiuto fino in fondo la gestione della relativa pratica urbanistica.
Normalmente la verifica di questo si affida a un architetto che in seguito potrà essere colui che si incaricherà del progetto architettonico finale.
La verifica dell’effettivo completamento della pratica urbanistica è molto importante perchè ne risultano responsabili i proprietari del momento: nel caso che i precedenti proprietari non abbiano assolto a tutti i pagamenti necessari ci si troverà in presenza delle cosiddette “cargas urbanisticas” ovverossia pagamenti inevasi a cui bisognerà ottemperare.
Queste pendenze si possono verificare semplicemente richiedendo la Nota Simple relativa all’appezzemanto di terreno.
• Il Terreno Edificabile è costituito da quei terreni che la pianificazione comunale dichiara idonei ad essere urbanizzati nel prossimo futuro e quindi ancora pendenti del compimento di tutta la pratica urbanistica sopra citata.
Bisogna fare attenzione nell’acquistare questa tipologia di terrno perchè, a parte i costi per renderlo urbano, le tempistiche possono essere abbastanza lunghe, possono subire ulteriori ritardi in caso di cambio delle giunte per via di elezioni e possono anche portare complicazioni nel caso in cui, per un qualunque motivo, il Comune decida di cambiare il suo piano urbanistico.
• Il Terreno Rustico o sottosviluppato è quello che, per le sue peculiari caratteristiche naturali o culturali o per il suo eccezionale valore agricolo, forestale o zootecnico, oltre al suo peculiare valore paesaggistico, l’importanza della sua flora, fauna e processi ecologici, non è atto allo sviluppo di progetti edificativi.
Pertanto, i terreni classificati come rustici non possono essere utilizzati per scopi diversi da quelli agricoli, forestali, zootecnici, venatori o legati all’uso razionale delle risorse naturali (estrazioni minerarie, uso dell’acqua, ecc).
In questo senso, nessun tipo di costruzione può essere realizzata, se non quelle che hanno a che fare con le suddette attività o che sono di interesse pubblico o sociale.
Eccezionalmente possono essere autorizzate costruzioni di alloggi familiari su questo tipo di terreno, purché rispondano ai requisiti stabiliti nei piani urbanistici di ciascun Comune.
Con questo si intende che la superficie del terreno dovrà rispondere prima di tutto alla regolamentazione della cosiddetta “unidad minima de cultivo” che benchè vari considerevolmente da Comune a Comune, normalmente si aggira intorno ai 3 ettari.
In questo caso si può costruire la denominata “casa de aperos” che può essere utilizzata anche come unità abitativa. Ovviamente è necessario ottenere l’autorizzazione dalla Direzione Generale dell’Urbanistica del Governo delle Isole Canarie, oltre alla licenza municipale concessa dai comuni.
COSTRUIRE UNA CASA A TENERIFE – COMPRARE IL TERRENO
Espletati tutti i controlli del caso e verificata l’effettiva possibilità di costruire una casa a Tenerife su quell’appezzamento, arriva il momento in cui bisogna prendere la decisione e concludere l’acquisto del terreno.
L’atto dev’essere pubblico e firmato davanti a un notaio. Questo non è obbligatorio secondo la legislazione Spagnola ma è altamante raccomandato in quanto è un sistema di certificazione dell’avvenuto passaggio di proprietà che non lascia spazio a interpretazioni.
Una volta conclusa la compravendita bisognerà pagare le tasse per il passaggio di proprietà e a seguire, con allegata la ricevuta di pagamento delle imposte, presentare tutto l’incartamento al Registro de la Propriedad per leffettuare l’iscrizione.
COSTRUIRE UNA CASA A TENERIFE – CONTATTARE UN ARCHITETTO
Premesso che, come citato nei paragrafi anteriori, dovreste già avere al vostro fianco un buon architetto che si sia occupato di tutte le verifiche sull’edificabilità del terreno e sugli eventuali pagamenti pendenti, è dopo l’acquisto del terreno che davvero non ne potete fare a meno.
E’ compito infatti di questo professionista presentare al Comune un progetto architettonico che consenta di richiedere il permesso di costruzione. L’elaborazione di questo progetto, procederà per alcune fasi:
• Primo Studio – E’ la fase progettuale in cui ti confronti con l’architetto e vieni consigliato sulle migliori soluzioni, sui materiali, sui costi indicatici della realizzazione e si abbozanom i primi schizzi di coem si dovrà sviluppare il progetto
• Primo Progetto – E’ la fase in cui si realizza un primo progetto comprendente già tutte le caratteristiche della costruzione e su cui si lavorerà per definire i dettagli o per apprtare modifiche laddove non corrisponda ai criteri desiderati
• Progetto Basico – E’ la fase in cui si realizza un progetto che contiene già tutte le specifiche dettagliate inerenti alle metrature, disposizione degli ambienti, materiali, installazioni forniture e via dicendo ed è sufficente per sollecitare la licenza municipale anche se non lo è per avere il permesso di avviare i lavori in senso compiuto
• Progetto Esecutivo – E’ il progetto finale con tutte le specifiche richieste per legge e alla cui stesura concorrono, oltre all’architetto, vari professionisti come per esempio specialisti strutturali, esperti di installazioni, garanti del controllo di qualità e via dicendo
COSTRUIRE UNA CASA A TENERIFE – RICHIESTA LICENZA DI COSTRUZIONE
La richiesta per la licenza di costruzione si richiede al comune a cui appartiene il terreno e viene concessa dopo essersi assicurati che compia con tutta la legislazione corrente.
Per sollecitare questa licenza è sufficente il Progetto Basico che non necessita del “Visto Collegiale” e che permette di ottenere la cosiddetta “licencia urbanistica”.
Nel caso il progetto presenti delle incongruenze o delle manchevolezze rispetto alla norme in corso, verranno indicate le modifiche da realizzare e una volta eseguite andrà ripresentato.
Come già detto ma vale la pena ripeterlo, questa licenza non permette l’avvio dei lavorii pèr i quali servirà invece una “licencia de obras” che dovrà essere richiesta dietro presentazione di un Progetto Esecutivo che a sua volta e prima della presentazione, dovrà essere vistato dal Collegio Ufficiale degli Architetti della Comunità Autonoma di riferimento.
E’ importante sapere che questo visto che viene apposto al Progetto Esecutivo tiene conto esclusivamente della legalità del titolo e dell’abilitazione dell’architetto che realizza il progetto, dell’integrità formale della documentazione presentata e della corretta applicazione di tutte le normative collegiali e urbanistiche correnti.
Questo significa che a tutti gli effetti il Collegio che vista il progetto non ricontrolla in nessun momento la correttezza del progetto o che i calcoli strutturali o di installazione siano conformi al Codice Tecnico di Costruzione…
COSTRUIRE UNA CASA A TENERIFE – REALIZZAZIONE STUDIO GEO-TECNICO
Per la richiesta del permesso di costruzione, il Progetto Esecutivo dovrà essere presentato insieme a uno studio geotecnico necessario per conoscere la qualità del terreno su cui si vuole costruire casa a Tenerife e per decidere correttamente che materiali usare per le fondamenta e per la costruzione stessa, onde evitare che in futuro si producano crepe strutturali.
A questo fine un geologo effettua uno studio sul terreno per evidenziare la composizione geologica dei vari livelli, l’eventuale presenza di falde acquifere e in caso il progetto preveda anche la realizzazione di un impianto di riscaldamento geotermico, le temperature corrispondenti alle varie profondità del suolo.
COSTRUIRE UNA CASA A TENERIFE – CONCESSIONE DELLA LICENZA DI COSTRUZIONE
Questa la concede l’Ayuntamiento di competenza, dietro presentazione del Progetto Esecutivo Vistato e con il pagamento di una tassa.
Una volta ottenuto questo permesso possono iniziare materialmente i lavori e l’architetto avrà ricevuto dal suo Collegio di riferimento il “libro de ordenes y asistencia” che è una specie di registro dove dovrà appuntare con cura e scrupolosamente le eventuali modifiche che vengano effettuate in corso d’opera e non previste nel progetto originale.
Cosa fare durante i lavori di costruzione
L’esecuzione dei lavori è competenza e responsabilità del costruttore che avrai contrattato e che dovrà farsi carico sella sicurezza e della salute dei lavoratori all’opera.
Il costruttore avrà l’obbligo di redigere un piano di “Sicurezza e Salute” che dovrà sviluppare dallo studio omonimo presentato in allegato con il Progetto Esecutivo al momento di richiedere il permesso di costruzione.
Dovranno anche essere identificati con chiarezza i responsabili che andranno a comporre la denominata “Direccion Facultativa” nella quale si distingueranno 3 ruoli fondamentali: il Direttore dei Lavori, il Direttore dell’Esecuzione dei Lavori e il Coordinatore del settore Sicurezza e Salute.
Prima dellì’inizio dei lavori, sarà necessario comprovare la realizzabilità del progetto, ovverossia l’effettiva possibilità di tradurre in pratica il progetto presentato tenendo in conto la situazione del terreno.
In caso non si riscontrino problematiche è necessario firmare un documento che ufficializza l’inizio vero e proprio dei lavori e che dovrà essere firmato dal cliente proprietario del terreno, dalla Direccion Facultativa e dal responsabile dell’azienda costruttrice.
Rispettivamente a ciò che è enunciato nel “Codigo Tecnico de la Edificacion”, l’esecuzione dei lavori dovrà essere compiuta congruamente a questa documentazione minima:
• Il Libro de Ordenes y Asistencia
• Il Libro de Incidencias in materia di sicurezza e salute
• Il Progetto Esecutivo
• Il Permesso di Costruzione
• L’Apertura del Cantiere
Al solo scopo di offrire un’indicazione di carattere generale, si calcoli che il costo medio di costruzione per m2 a Tenerife è statisticamente di circa 750 euro, dipendendo ovviamente che sia maggiore o minore da tutte le variabili costituite dall’ubicazione, percentuale di edificabilità e altri fattori evidenziati all’inizio di questa guida.
Cosa fare una volta conclusi i lavori di costruzione
Una volta che si siano terminati i lavori, bisogna legalizzare l’immobile affinchè sia possibile richiedere gli allacciamenti delle utenze e di modo che in futuro sia possibile venderla.
COSTRUIRE UNA CASA A TENERIFE – CERTIFICATO CONCLUSIONE LAVORI
Una volta terminati i lavori l’architetto firmerà un atto conosciuto con il nome di “Certificado Final de Obra” che dovrà essere vistato dal Collegio degli Architetti corrispondente e in cui si certificherà che l’immobile è stato realizzato in modo conforme alla licenza di edificazione che si era ottenuta.
L’architetto dovrà anche consegnare al proprietario il Certificato di efficienza Energetica e il Libro del Edificio contestualmente al saldo delle sue competenze.
Alla consegna dell’immobile, il cliente promotore e il costruttore devono anche firmare un documento denominato “Acta de Recepcion de Obra” che può essere senza riserve in caso sia tutto, o posto con riserva nel caso si siano osservati dei difetti che vanno sistemati (in questo caso bisogna anche definire le tempistiche in cui tali difetti andranno sistemati).
COSTRUIRE UNA CASA A TENERIFE – LICENZA DI PRIMA OCCUPAZIONE
Per potere entrare a vivere nell’immobile serve la “Licencia de primera Ocupacion” o la “Cedula de Habitabilidad” che è indispensabile anche per iscrivere la casa nel “Registro de la Propriedad”.
E’ un documento che rilascia l’Ayuntamiento (il Comune) apportando semplicemente il Certificado Final de Obra e il Libro del Edificio che l’architetto avrà consegnato al proprietario.
COSTRUIRE UNA CASA A TENERIFE – DICHIARAZIONE DI OPERA NUOVA
La “Declaracion de obra nueva” è un documento pubblico che viene redatto da un notaio e che deve firmare il proprietario in cui si constata la fine dei lavori.
Va iscritto nel Registro de la Propriedad ed è un documento necessario per chiedere gli allacciamenti di tutte le utenze come luce, acqua e gas.
Per l’allacciamento della luce, oltre al sopracitato documento, verranno ricjhieste anche la Licenza di prima occupazione (o la Cedola di abitabilità), la Copia del contratto di acquisto e il Certificato di conformità degli impianti elettrici, detto anche Boletin Electrico
Giunti a questo punto potete finalmente entrare a vivere nella vostra nuova e fiammante casa!
So che tutto il processo può sembrare complicato ma, economicamente parlando, il vantaggio è veramente importante.
Per fare un esempio che possa rendere meglio l’idea, prendiamo in considerazione un appezzamento di terreno di circa 400 m2 che ha un valore medio indicativo di 75.000 euro, su cui si possa costruire una casa a Tenerife di 100m2 che una volta finita ne può costare altri 75.000 euro. Il risultato finale è una casa con 300m2 di giardino che sul mercato può valere fino a 300.000 euro e che avrete pagato la metà.
Bisogna anche tenere in considerazione che, salvo proibizioni esplicite, sui 100 metri edificabili potete costruire una casa a Tenerife anche di 2 piani con 2 appartamenti e con entrate indipendenti.
Il secondo piano vi costerà solo il 50% circa del primo piano e quindi avrete 2 appartamenti di 100 m2, con 2 giardini di 150m2 al prezzo di € 95.000 cadauna, ma che sul mercato varrebbero quasi il doppio!
Insomma, ci vuole sicuramente tempo, pazienza e l’appoggio di un architetto che conosca bene le imprese costruttrici, ma il risultato finale è davvero un ottimo investimento sotto ogni punto di vista.
Ci farebbe anche piacere sapere se questo articolo ti è piaciuto o se ti è stato utile: pensi che sia importante conoscere quale documentazione può servire? Pensi che siano informazioni che possano far risparmiare tempo e soldi? Lascia qui sotto un commento!
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