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contratto di affitto con opzione di acquisto

Il contratto di affitto con opzione di acquisto

Come funziona davvero il contratto di affitto con opzione di acquisto di cui sento tanto parlare? Si può comprare una casa pagandone una parte a rate? Posso entrarci prima di aver firmato il rogito dal notaio? Cosa succede se non pago una rata? Ma conviene davvero?

C’è molta confusione e poca informazione su questa possibilità che esiste per comprare casa a Tenerife e che offre tanti vantaggi, ma non preoccuparti… In questo articolo ti spiegheremo per filo e per segno ogni dettaglio! 😉

Quando si parla di avviare una trattativa per comprare casa a Tenerife, si pensa sempre che tutto si riduca a cercare di spuntare il prezzo migliore, ma alle volte sono le condizioni di pagamento e i benefici extra che costituiscono il vero vantaggio economico.

Il contratto di affitto con opzione di acquisto è una forma particolare di accordo tra le parti che se ben strutturato può essere proposto al proprietario dell’immobile come condizione di acquisto e portare vantaggi importanti sia al compratore che al venditore.
Ma siccome su questo argomento ho visto che per internet c’è poca chiarezza e ancora meno limpidezza, oggi spiegheremo tutto, ma proprio tutto, su questa particolare forma di contratto.

 

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contratto di affitto con opzione di acquisto

 

Come si chiama in Spagnolo questo tipo di Contratto?

Il vero nome completo di questo forma di acquisto è Alquiler con Opcion a Compra ovverossia contratto di affitto con opzione di acquisto, ma attenzione alla parola “opzione” perchè molte agenzie truffaldine hanno speculato per anni sulla poca conoscenza di questo contratto, approfittandone per incassare laute provvigioni a scapito sia degli inquilini compratori che dei proprietari venditori.

Voglio spiegarti chiaramente questo punto anche se so che così diventeremo i nemici n.1 di moltissime agenzie poco serie!

Questo contratto veniva fatto firmare sotto forma di un affitto che concedeva all’inquilino la possibilità di comprare in un secondo momento l’appartamento in cui andava a vivere e di vedersi detratte le mensilità dell’affitto (in parte o integralmente) dal prezzo pre-stabilito dell’immobile.

Giocando sul fatto che era un accantonamento per il futuro, spesso sono stati chiesti canoni di locazione esageratamente alti rispetto alla media di mercato, danneggiando così l’inquilino, ma procurando una più lauta commissione all’agenzia.

Dall’altra parte l’opzione di acquisto non era impegnativa, ma ricadeva sotto la unica volontà dell’inquilino e così per tutta la durata del contratto il proprietario non poteva vendere l’appartamento, anche se riceveva un’offerta migliorativa.

Oltretutto, se poi l’inquilino decideva di non comprare, si ritrovava la proprietà di nuovo sul mercato, ma con un deperimento visibile del mobilio e dell’appartamento in generale, costringendolo a spendere cifre consistenti per riprepararlo per essere rimesso in vendita.

Nessuna agenzia seria vi proporrà questo tipo di contratto a queste condizioni, ma di questo parleremo più avanti…

 La prima domanda a cui bisogna dare una risposta chiara è Ma alla fin fine si acquista o si affitta? 

Questa pratica riunisce entrambe le cose e bisogna prestare molta attenzione nel controllare la contrattistica, perchè non è esplicitamente regolamentata dal codice civile.

 

contratto di affitto con opzione di acquisto

 

In cosa consiste allora il contratto di affitto con opzione di acquisto?

Sinteticamente possiamo dire che nel contrato de alquiler con opcion a compra il pagamento delle mensilità di affitto sarà considerato come un pagamento rateizzato di una parte del prezzo concordato del valore dell’immobile.

Questa formula di acquisto concede all’inquilino un’esclusiva all’acquisto fino alla scadenza naturale del periodo concordato di affitto e prevede un contratto doppio, o meglio detto, due contratti separati: in uno si stabiliscono le condizioni e le clausole che incidono sull’affitto della casa e in un altro verranno inserite tutte le condizioni economiche e temporali che regolamenteranno l’eventuale acquisto.

In pratica consiste nella possibilità di vivere in una casa in affitto per un periodo di tempo precedentemente stabilito nel contratto, in modo che una volta concluso (o volendo anche prima) ci si possa avvalere del diritto all’acquisto.

Entrambe le parti beneficiano di questa alternativa: da un lato l’inquilino perchè affitta una casa sapendo di poter accedere ad un eventuale acquisto a distanza di tempo e a prezzo bloccato e dall’altra il padrone di casa perché percepisce un reddito e evita anche di dover proseguire la ricerca di un acquirente per la sua proprietà.

Attenzione perchè, se è vero che questo tipo di contratto non è regolato dal codice civile, è comunque regolamentato e contemplato dalla Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) che è la legge che regolamenta il mercato degli affitti e anche dal Reglamento Hipotecario che è la legge che regola le procedure di compravendita immobiliare.

Poiché non sono regolate in maniera rigida dal codice civile, le clausole di questi contratti non seguono uno schema fisso e per questo, come consulente immobiliare e garante di entrambe le parti in causa, consiglio sempre di avvalersi del servizio di contrattistica che offrono vari studi notarili evitando così sospetti di conflitti di interessi nei confronti dell’agenzia scelta e problemi tra proprietari e inquilini.

 

contratto di affitto con opzione di acquisto

 

Come funziona quindi un contratto di affitto con opzione di acquisto?

Nelle condizioni di tale contratto, che spesso viene definito erroneamente contratto d’affitto a riscatto, devono essere stabiliti alcuni aspetti, come: il prezzo esatto dei canoni di locazione e la loro eventuale rivalutazione dopo un anno, se verranno detratti integralmente (o in che percentuale) dal prezzo stabilito per l’acquisto, la durata del contratto e l’importo dell’anticipo che dev’essere versato dall’inquilino/compratore al proprietario/venditore.

 Questo è il secondo punto a cui bisogna fare molta attenzione… 

Proprio per evitare i comportamenti truffaldini di cui vi ho parlato prima, le agenzie serie mediano tra le parti affinchè all’inquilino venga offerto un canone di locazione più contenuto che la media di mercato, ma contemporaneamente richiedono all’inquilino di dimostrare che il suo interesse all’acquisto è reale versando un anticipo alla firma dei contratti e alla presa di possesso della casa, anticipo che perderà nel caso rinunciasse all’acquisto.

Ma a quanto deve ammontare l’importo dell’anticipo in un contrato de alquiler con opcion a compra?

Nel momento in cui l’inquilino firmerà il contratto di affitto col proprietario, questo si intenderà per legge come alquiler de larga Temporada cioè un affitto di lungo periodo e quindi valido fino a 5 anni e non impugnabile dal proprietario.

Cosa significa questo? Che se nel contratto riguardante la opzione di affitto avete stabilito, per fare un esempio, una durata di 18 mesi entro i quali si deve acquistare la casa, l’inquilino potrebbe anche decidere di non comprarla, ma di rimanere nell’appartamento fino alla fine dei 5 anni.

Certo questo gli sarà possibile solo se continuerà a pagare le mensilità, ma nel frattempo il proprietario si troverà in difficoltà a vendere l’immobile in quanto occupato ancora per anni e oltretutto… con un canone d’affitto inferiore alla media di mercato!

Quindi qual’è l’importo corretto di anticipo da chiedere come garanzia in un contratto di affitto con opzione di acquisto?

Seconda la mia opinione dovrebbe essere pari almeno all’importo dell’affitto dei 5 anni complessivi, somma che andandosi ad aggiungere alle rate dell’affitto, ammortizzerebbe la problemática economica di una vendita più complicata e permetterebbe di mettere sul mercato l’appartamento con uno sconto importante e quindi di renderlo un investimento interessante.

Per fare un esempio chiaro, se l’affitto fosse di 500 euro al mese, dovete prendere questo importo e moltiplicarlo per i 60 mesi dei 5 anni di contratto e quindi l’anticipo (che ti ricordo è a perdere in caso di rinuncia all’acquisto) ammonterebbe a 30.000 euro.

Una parte di questa cifra potrebbe essere utilizzata per abbassare il prezzo dell’immobile senza rimetterci niente e rendendolo così più appetibile per un compratore.

Se il cliente è seriamente interessato all’acquisto questo non sarà un problema perchè l’importo verrà scalato integralmente dal prezzo finale. Se invece era una persona poca onesta, si farà di nebbia e avrai evitato un treno di problemi! 😉

 

contratto di affitto con opzione di acquisto

 

A cosa bisogna stare attenti in questi contratti?

Nella stesura del cosiddetto contrato de alquiler con opcion a compra (nel caso ti fossi scordato come si chiamava…) ti ricordo che questo deve corrispondere alla nuova legge che regolarizza questo settore e che è importante che non contenga clausole vessatorie.

In questo caso, infatti, l’inquilino ne potrebbe richiedere l’annullamento in qualunque momento, cosa che comporterebbe come conseguenza l’invalidazione anche del contratto di opzione d’acquisto.

Anche di questo non devi preoccuparti, primo perchè se seguirai il mio consiglio, il contratto sarà redatto da un notaio e secondo perchè per te abbiamo già scritto l’articolo “Affittare casa a Tenerife per lunghi periodi: 13 clausole abusive”.

E’ importante anche che nel contratto d’affitto sia specificata chiaramente la responsabilità del proprietario in relazione alla manutenzione della casa durante il periodo di affitto.

 Non firmare mai un contratto di questo tipo senza aver esaminato tutte le condizioni e le conseguenze che possono derivare in caso di mancato rispetto di una delle parti. 

Nel contratto di opzione di acquisto, invece, dev’essere specificato in maniera cristallina il prezzo della casa in caso di acquisto e il termine entro il quale può far valere questo diritto che è anche la data in cui dovrebbe chiudersi il contratto di locazione e che potrebbe comportare la perdita dell’anticipo versato.

Inoltre, deve essere stabilito il pagamento mensile da versare per la locazione dell’immobile, la percentuale che verrà scontata ogni mese dal prezzo di acquisto, così come l’importo dell’eventuale anticipo iniziale che l’inquilino dovrebbe fornire come garanzia.

Una volta terminato il periodo concordato, l’inquilino può esprimere la sua intenzione di acquistare la casa, decisione che deve essere esposta o con atto notarile, che di solito è il metodo più comune, oppure esattamente nella forma concordata dalle parti se i contratti fossero stati redatti in forma privata davanti a un avvocato.

 

contratto di affitto con opzione di acquisto

 

Qual è la generalmente la durata del contratto di affitto con opzione di acquisto?

Non esiste un limite, ma onde evitare fluttuazioni di mercato che potrebbero penalizzare fortemente il proprietario nel caso i prezzi crescessero, o viceversa l’inquilino se il mercato scendesse, il consiglio che do è di non farlo mai per periodi superiori ai 12-24 mesi.

Tieni presente che nel caso sorgessero circostanze indipendenti dalle parti, il contratto può essere prorogato per mutuo accordo oltre il tempo inizialmente stabilito. Ovviamente occorrerà redigere un contratto nuovo perchè le condizioni precedentemente firmate sarebbero cambiate…

Come già detto, alla scadenza dei termini l’inquilino non avrà l’obbligo d’acquisto, ma se avrai seguito tutti i consigli di questo articolo, questa è un’eventualità che sarebbe davvero molto penalizzante economicamente e conseguentemente non avrà nessun interesse a non rispettare gli impegni presi.

L’unico motivo per cui potrebbe recedere dall’acquisto a termini di legge, potrebbe essere la mancanza al momento della compravendita di qualcuno dei documenti obbligatori per la compravendita.

Ovviamente avrai tempo per riunire tutto il necessario e ti consiglio sempre di farti supportare da un buon professionista immobiliare ma se sei uno di quelli che ama il brivido e gli piace rischiare facendo le cose da solo, puoi trovare un elenco completo dei documenti cesessari nel nostro articolo “Comprare casa a Tenerife da soli” (guida indispensabile anche per chi vende!)

 

contratto di affitto con opzione di acquisto

 

Per ultimo vediamo quali sono i vantaggi e gli svantaggi che il contratto di affitto con opzione di acquisto o comporta per il compratore e per il venditore e in quali casi conviene e perchè:

 

Vantaggi e svantaggi se sei il proprietario/venditore

Inconvenienti
– Potrebbe comportare una perdita di tempo se volessi vendere la casa velocemente e alla fine l’inquilino potrebbe anche decidere di non comprarla

– Durante la durata del contratto, non puoi vendere la proprietà anche se ottieni un’offerta migliore di quella che hai firmato con l’inquilino


– Se i prezzi delle case aumentano, non hai spazio per aumentarli, poiché è fissato in anticipo nel contratto


Vantaggi

– Guadagni denaro con l’affitto dal primo momento

– Grazie all’elevato anticipo iniziale che di solito viene pagato, hai una buona assicurazione contro il mancato pagamento dell’affitto e in caso di mancata vendita un consistente introito economico


– È un modo per mettere a reddito subito la casa e senza rinunciare a una futura vendita


– Hai ancora diritto ai benefici fiscali per l’affitto della tua casa

 

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Vantaggi e svantaggi se sei l’inquilino/compratore

Inconvenienti
– Perdi il premio inizialmente pagato se alla fine scegli di non acquistare la casa

– In caso di mancato pagamento dell’affitto mensile per più di due mesi, perdi la tua opzione e il diritto di acquisto, oltre a quanto avai versato a garanzia. Potresti anche ricevere dal proprietario la richiesta legale di sgombero che in Spagnolo si chiama desahucio


– Se durante il periodo di locazione i prezzi delle case diminuiscono, non potrai beneficiarne poiché il prezzo è stato fissato in precedenza


– L’onere fiscale per l’inquilino è significativo. Il contratto infatti è soggetto a doppia tassazione relativamente all’imposta sul trasferimento di proprietà, sia per l’affitto che per l’opzione di acquisto e dovrai pagarle entro un periodo di 30 giorni dalla firma


Vantaggi

– Potrebbe capitare che tu abbia venduto un tuo immobile ma che debba spettare 6-12 mesi prima di poter rogitare e incassare, oppure che tu sia in attesa dei termini di definizione di un’eredità o ancora che semplicememnte si avvicini il momento del pensionamento e della liquidazione del tuo TFR.
Insomma, in qualunque caso tu sappia con certezza che in un periodo di tempo ben definito verrai in possesso di una certa cifra, potresti decidere di utilizzare questa formula d’acquisto per non perdere la possibilità di comprare una casa che è in vendita e che ti interessa molto

– Le somme di una parte di quanto pagato per l’affitto più l’anticipo versato vengono successivamente detratto dal prezzo della casa che rimane bloccato per tutto il tempo del contratto


– Puoi acquistare la casa in qualsiasi momento all’interno del periodo stabilito

 

contratto di affitto con opzione di acquisto

 

Se stai pensando di comprare casa a Tenerife e volevi capire meglio come funziona un contratto di affitto con opzione di acquisto, spero che questo articolo ti sia stato utile!

In ogni caso per qualunque domanda o approfondimenti puoi contattare Casa Ahora per telefono  +34 666 708 302 • +34 603 560 855, o inviando una email a info@casaahora.es!

 

 

 

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