Nelle settimane passate abbiamo fatto una circostanziata e pragmatica disamina di tutti i vari aspetti da prendere in considerazione nell’eventualità si decida di comprare casa a Tenerife o addirittura di investire a Tenerife in questo particolare momento storico.
Oggi tratteremo invece le differenti possibilità di investimento e le potenziali rese delle varie ozioni.
Prima però, vorrei aprire una parentesi sull’atteggiamento mentale del compratore medio italiano che spesso gli fa perdere le migliori occasioni sul mercato.
Si consideri che, a livello globale spagnolo e nonostante l’impressione che si possa avere che gli Italiani stiano comprando a man bassa, in realtà chi la fa ancora da padrona a livello di numero di operazioni concluse, sono gli Inglesi, i Francesi e i Tedeschi.
Alle loro spalle crescono velocemente gli acquirenti Cinesi e Russi.
Quali sono i due principali “vizi italici” che ancora frenano gli acquirenti italiani?
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Investire a Tenerife: vizi tipi degli Italiani
Il primo vizio è senza dubbio l’innata tendenza ad aspettare, a stare alla finestra a valutare cosa succede e ad attendere la grande occasione.
Gli acquirenti di altre nazionalità arrivano più informati, più decisi, più focalizzati e quindi più pronti a decidere velocemente e ad afferrare al volo le buone occasioni.
Gli Italiani (non tutti, ma la maggior parte) arrivano pieni di “Ho sentito dire…”, “Un mio amico mi ha detto…”, “Su un gruppo Facebook spiegavano…”.
Così, con poche idee, ma ben confuse, hanno spesso bisogno di tempo per riflettere e per crearsi altra confusione e nel frattempo… i clienti delle altre nazionalità comprano!
Il secondo vizio tipico degli Italiani che vogliono comprare casa e investire a Tenerife, è senza possibilità d’appello, la sicurezza implicita nella maggior parte di essi di essere i più furbi sulla faccia della terra e quindi di non avere nessun bisogno di investire in consulenze informative.
Questo atteggiamento provoca poi il riempirsi delle pagine Facebbok di post di Italiani che piangono per essere stati imbrogliati senza valutare che, se è successo questo, è solo perchè dall’altra parte… erano più informati di loro!
Gli stranieri tendenzialmente non scelgono la casa, scelgono l’Agenzia e a quella si affidano per investire a Tenerife potendo così disporre ogni volta di un valido professionista per essere consigliati.
Gli italiani preferiscono girare 40 agenzie alla ricerca dell’affare e in questa maniera non dispongono mai di un professionista di fiducia, ma solo di venditori che hanno come unico obbiettivo il vendergli qualcosa.
Sottolineato questo, nella vana speranza che qualcuno ci si riveda e valuti un cambio di strategia nel suo progetto di comprare casa a Tenerife, veniamo alle diverse opzioni a disposizione di chi decida di investire a Tenerife.
Acquisto “strumento finanziario”. In questa modalità di investimento, la casa viene considerata un mero strumento financiario di cui avvalersi per ottenere una rendita. Non si parla neanche lontanamente di gusti o di sensazioni, ma solo di numeri.
Un’immobile può essere diroccato, ma in vendita a un prezzo talmente basso che una volta ristrutturato sia possibile venderlo velocemente con un guadagno del 10-15%.
Si tratta di conoscere bene le zone in cui sia più conveniente comprare casa e investire a Tenerife in quanto in espansione o con progetti di riqualificazione pronti per partire.
Bisogna anche avere una conoscenza concreta degli eventuali costi di ristrutturazione e delle tempistiche ed essere capaci di operare velocemente per conseguire almeno due operazioni simili all’anno.
In questo caso, considerando un capitale di partenza di 100.000 euro e un guadagno medio del 10-15%, si può ottenere una rendita intorno al 25% annuo
Acquisto “potenziale implicito”. In questo caso l’investimento viene fatto tenendo in considerazione solo il rapporto tra il prezzo della proprietà e il valore a cui può essere messo in vendita una volta realizzato il suo potenziale, o che può produrre nel suo utilizzo.
Per essere più chiari, diciamo che possa essere un immobile con la possibilità di essere sopraelevato di un piano o comunque ampliato e rimodulato come disposizione ambienti.
Alla fine dei lavori ci si ritroverebbe con un appartamento più grande e quindi vendibile a un prezzo superiore o utilizzabile per attività recettive e quindi capace di produrre un reddito mensile.
Qui le variabili sono veramente troppe per poterle esaminare tutte in questo articolo, ma possiamo valutare il rendimento medio annuale di questo tipo di operazione in un guadagno del 15-20% annuale.
Acquisto “operatività ibrida”. Questo è il caso in cui si acquista un immobile che, per una serie di circostanze, sia a un prezzo del 15-20% inferiore a quello medio di mercato e si decide di riformarlo e affittarlo a fini turistici per poi rivenderlo a distanza di 3-4 anni.
Qui, oltre al prezzo d’acquisto, vanno tenute in conto le spese per la messa in opera dell’immobile (tipo ristrutturazione parziale, caratterizzazione, cambio mobili se serve, pratiche burocratiche, eccetera) e le rendite annuali da attività sommate alla resa finale per la vendita.
Per fare un esempio (stando dalla parte dei bottoni), potendo comprare casa e investire a Tenerife con un prezzo un 20% inferiore a quello medio di mercato, investendo un 10% nella messa in opera e considerando una redditività media dell’8-12%% annuo, a seconda dei casi e delle condizioni, si avrà un guadagno del 10-13% medio e all’anno, per tutti e 4 gli anni.
Acquisto “salvaguardia capitale”. In questo caso, sempre partendo da un acquisto di un immobile a un prezzo interessante e inferiore al prezzo medio di mercato, si tratta solo di affittarlo a un inquilino ben selezionato e in possesso di tutte le garanzie necessarie, per ottenere un guadagno del al 5-6% annuo.
E’ la tipica maniera di investire a Tenerife accendendo un mutuo richiesto da persone sui 30-40 anni in possesso di circa il 50% del capitale necessario all’acquisto, che tramite una linea di credito bancario, investono sul futuro.
Lo scopo è creare una rendita che copra le spese dell’immobile e le rate del mutuo, di diventare proprietari senza altre spese nell’arco di 10-13 anni e potendo a quel punto avere la possibilità di valutare un secondo acquisto.
In questo caso non si parla quindi specificatamente di una rendita annuale, ma di un investimento immobiliare a lungo termine e senza rischi.
Acquisto “all’Italiana”. Mi scuso per la facezia con cui etichetto questo tipo di acquisto, ma è che veramente è una tipologia che è tipica solo dei miei connazionali!
E’ il caso in cui la casa non è per viverci (quindi la considerano un investimento), ma sì per venirci 3-4 volte l’anno e ovviamente nei periodi economicamente più importanti come Natale, Pasqua o Agosto…
Basterebbero già queste premesse per rendere evidente come la rendita conseguente di questa acquisto sia praticamente zero una volta detratte tutte le spese implicite nella proprietà, ma a questo si aggiunga che normalmente l’immobile viene acquistato a prezzi di mercato o addirittura superiore perchè “Ci devo venire anch’io e mi deve piacere”.
Premetto che non sollevo mai obiezioni su come le persone decidono di investire sul proprio piacere, ma ci tengo a sottolineare che non si tratta di un investimento ma semplicemente di un acquisto per il proprio utilizzo saltuario e che se ben gestito da un’Agenzia seria e capace può arrivare a rendere quanto basta per coprire le spese e forse far avanzare 1000-2000 euro l’anno, nelle migliori delle ipotesi! 😉
Qui termina la serie di 4 articoli sull’argomento di comprare casa a Tenerife e imperniati sull’analisi del considerare se sia o meno il momento di investire a Tenerife.
I dati e le considerazioni riportate sono oggettivi e realistici, frutto di uno storico lavorativo e di proiezioni di mercato fatte in maniera pragmatica e prudenziale.
Come in ogni tipo di investimento (oro, valori, azioni, eccetera) c’è sempre una percentuale di rischio che in questo caso è sicuramente determinata dall’impossibilità di prevedere le tempistiche in cui i mercati saranno in grado di riassorbire gli effetti economici della crisi sanitaria appena passata e tutt’ora parzialmente persistente.
Purtroppo le garanzie non esistono nella vita e come non so se possa essere domani che un camion impazzito mi investa per strada, meno ancora posso prevedere quello che potrà succedere da qui a Dicembre!
Quello che però so con sicurezza è che i migliori affari si fanno nei momenti storici incerti mentre in quelli di stabilità o crescita bisogna spendere di più per l’illusoria credenza che si sia più garantiti… credenza però che dura solo fino allo scatenarsi della crisi successiva in cui, chi ha comprato bene potrà sempre chiudere in pari e chi ha comprato male… rischia di perdere certezze e soldi.
Ovvio che, se non si ha la possibilità, sia assolutamente negativo valutare questo tipo di operazioni… ma potrebbe essere un errore altrettanto grande non investire adesso, laddove esista la capacità economica per farlo.
Se sei interessato a conoscere le strategie per comprare casa e investire a Tenerife, o sapere quali problemi potresti evitarti, potrebbe interessarti il nostro articolo “Comprare casa a Tenerife da soli”
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