E’ da neanche un anno che è entrata in vigore la nuova legge sugli affitti a Tenerife e se hai comprato o pensi di comprare un immobile per crearti così una buona rendita in questo mercato che di anno in anno continua a crescere di un 8-10%… devi conoscerla bene!
Ad oggi, però, se non vuoi incorrere in multe salate, è diventato essenziale che tu sia ben al corrente dei cambiamenti che sono occorsi nella regolamentazione di questa attività.
Con il Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo relativo alle misure in materia di alloggi e affitto, la Spagna ha cambiato molte delle normative che regolano i rapporti tra proprietari de inquilini.
Se sei interessato a leggerti il testo integrale lo può trovare qui: https://www.boe.es/buscar/doc.php?id=BOE-A-2019-3108
Se invece preferisci conoscere i punti essenziali della nuova legge, per essere sicuro di essere in regola, nell’articolo Legge sugli affitti a Tenerife ci occuperemo di darti tutte le informazioni che ti servono.
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Legge sugli affitti a Tenerife: Larga Temporada e Vacacional
Fino a un anno fa, in assenza di una chiara Legge sugli affitti a Tenerife, il mercato vagava in un limbo di voci di corridoio e aggiornamenti e non essendo chiare le tutele per i proprietari come per gli inquilini… si creavano moltissime situazioni poco chiare e anche una speculazione che faceva male al mercato e al lavoro di quelle agenzie che volevano fare le cose in regola.
Con la nuova Legge sugli affitti a Tenerife, le regole da seguire sono diventate finalmente molto più chiare.
Prima di chiarirti gli argomenti specifici, ti sottolineo le due tipologia in cui si divide il mercato degli affitti:
1 – Alquiler Vacacional
Sono tutti quelle locazioni in cui affitti l’appartamento per brevi periodi che non possono superare i 3 mesi.
Devi richiedere un permesso al comune, segnalare l’appartamento con una targa specifica appesa appena fuori dalla porta e dotarti di tutta una serie di servizi e regolamenti che ti consentano di tenere alto il livello di qualità.
Se vuoi affittare casa ai turisti a Tenerife bisogna che lo fai con molta attenzione e rispettando le regole perchè farlo senza essere in regola è diventato molto rischioso per via di multe e sanzioni veramente molto salate!
2 – Alquiler larga Temporada
Sono tutti quelle locazioni in cui affitti l’appartamento per un lungo periodo che dev’essere minimo di un anno e che si rinnova automaticamente negli anni successivi.
Su questo argomento potrebbe interessarti il nostro articolo “Affittare casa a Tenerife per lunghi periodi. 13 clausole abusive”.
Ovviamente poi devi conoscere bene tutte le nuove clausole sugli obblighi e doveri del proprietario e dell’inquilino contenute nella nuova Legge sugli affitti a Tenerife.
Per darti una prima indicazione possiamo dire che:
Per gli affitti turistici bisogna che tu abbia molto chiaro che ci sono obblighi a cui devi adempiere:
- Permesso dell’Ayuntamiento
- Esporre la targa Vacacional
- Iscrizione al Registro del turismo
- Far firmare il contratto d’affitto agli ospiti
- Avere i moduli per eventuali reclami
Per gli affitti residenziali o di lunga durata, hai l’obbligo di:
- Fornire una casa in condizioni di essere goduta e con le installazioni funzionanti.
- Farti carico di tutte quelle riparazioni che possano pregiudicare la quotidianità dell’inquilino e anche della sostituzione degli elettrodomestici che smettano di funzionare per normale usura.
- Non introdurre clausole vessatorie che non siano previste dalla legge.
Il contratto non è obbligatorio registrarlo presso il Registro delle Proprietà ma è consigliabile farlo nel caso un giorno sorgessero delle problematiche serie con l’inquilino. - Versare il deposito cauzionale (fianza) in un apposito conto predisposto dal comune.
Legge sugli affitti a Tenerife: cosa cambia
Rispetto alla precedente normativa, con la nuova Legge sugli affitti a Tenerife, cambiano alcuni punti, anche se principalmente per gli affitti residenziali.
Se ti occupi di affitti turistici sappi che:
PUNTO 1 – Il Condominio può proibire l’attività di affitto turistico
PUNTO 2 – Se affitti a turisti, il Condominio può alzarti la quota di spese comunitarie
Se invece ti occupi di affitti residenziali:
- Se sei un privato il contratto diventa di un anno obbligatoriamente rinnovabile fino a 5 e con la possibilità di 3 anni di tacito rinnovo. Prima erano tre anni più uno
- Se sei un’azienda sono 7 gli anni di affitto obbligatorio oltre a 3 anni di tacito rinnovo. Prima erano tre anni più uno
- Le garanzie bancarie che richiedi non possono superare un deposito di due mesi
- Puoi aggiornare i contratti per portarli in linea con l’inflazione, prendendo però esclusivamente l’indice IPC come riferimento per i primi 5 anni
- Allo scadere del contratto dovrai dare un preavviso di 4 mesi, mentre gli inquilini devono dare un preavviso di due mesi
- “Clausola di Necessità”: deve formularla espressamente nel contratto e ti consentirà legalmente di annullarlo prima della durata concordata se la motivazione è uso personale, familiare, ecc.)
- Se vendi la casa devi informare gli acquirenti che dovranno rispettare l’intera durata del contratto di locazione preesistente
Legge sugli affitti a Tenerife: tasse e spese
Benchè questo sia sempre un argomento noioso, la legge sugli affitti a Tenerife prevede che:
Per gli affitti turistici, ci sono due periodi differenti che devono essere dichiarati nello stesso anno fiscale:
a) Il periodo in cui la casa viene affittata
b) Il tempo in cui la casa è libera
Periodo in cui la casa viene affittata
Il tempo in cui la casa è occupata e ha ospiti, deve apparire nel Conto Economico come “entrate da capitale immobiliare”. Per ottenere il rendimento, dovrai sottrarre dal reddito totale tutte le spese che sono state necessarie per ottenerlo.
Periodo in cui la casa non è stata affittata
Quando farai la dichiarazione dei redditi, dovrai segnalare anche il periodo in cui la casa non è stata occupata da turisti. Il Tesoro ti determinerà un reddito per il possesso di quella seconda casa calcolandolo sul valore catastale della casa.
Per gli affitti residenziali la situazione è molto più semplice perchè lo stato Spagnolo ha una politica molto amichevole nei confronti di questo tipo di locazione. Potrai scaricare:
- Il 60% della resa da affitto
- tutte le spese relative alla casa (Ibi, Basura, Utenze, interessi del mutuo, etc)
- La quota di ammortizzazione del valore dell’immobile
- Tutte le spese di riparazione e migliorie
- Le spese legali eventualmente ci fossero problemi con l’inquilino
Legge sugli affitti a Tenerife: non fare il furbo!
Dal 2016 i controlli di Hacienda sui proprietari di case, sono diventati stringenti e con la nuova legge sugli affitti a Tenerife… ancora di più! Vengono incrociati i dati delle utenze, con le dichiarazioni redditi dei proprietari, degli inquilini e con le informazioni che obbligatoriamente devono fornire i portali di annunci turistici
Le multe vanno da alcune migliaia di euro a diverse decine di migliaia e spesso tra i tanti furbetti che sono stati raggiunti da queste richieste di pagamento… c’erano anche tante persone che erano sinceramente in buona fede e convinte di avere tutta la documentazione necessaria per essere in regola con le normative.
In Casa Ahora abbiamo consulenti che operano in questo mercato da molti anni e collaboriamo con professionisti del settore per garantire tutti i nostri clienti sul rispetto delle normative e sulla loro tranquillità. Contattarci non costa niente… e vale molto!
Se vuoi approfondire l’argomento degli affitti turistici, scarica gratuitamente la nostra mini guida “Affittare casa ai turisti a Tenerife”
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